Viager immobilier : quel est le fonctionnement du viager ?

Mais alors le viager, c’est quoi ? Dans ce guide, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir à propos de ce mode de vente : la définition d’un appartement en viager, les différents contrats ou encore les avantages du viager.

Définition d’un viager

Les contrats en viager immobilier

Les clauses spéciales au contrat de viager

La rente en viager

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier en viager ?

Le viager est un contrat de vente de biens immobiliers, qui consiste à transformer tout ou une partie du prix de vente en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du vendeur. Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon l’accord consenti entre les parties) par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du Vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.
 

Lorsque l’on parle d’achat ou de vente en viager, on pense souvent au viager occupé, contrat impliquant que le vendeur continue à vivre chez lui jusqu’à la fin de sa vie. Cependant, il existe d’autres types de contrats de viager. Moins connus et moins courants, ils possèdent toutefois des avantages à connaître. Voici les 3 principaux types de viagers immobiliers.

Le vendeur transfère la propriété de son logement en échange d’un bouquet et d’une rente viagère. Il conserve toutefois le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. Après la signature du contrat et jusqu’à sa mort, il continue à vivre chez lui ou met le bien en location s’il a conservé l’usufruit. Ce droit d’usufruit peut être accordé au vendeur, à un conjoint ou à toute personne désignée dans le contrat.

En ce qui concerne la répartition des travaux et de l’entretien, le rôle de l’investisseur est apparenté à celui d’un bailleur : c’est à lui d’assumer l’ensemble des gros travaux, tandis que l’usufruitier se charge du petit entretien.

Moins courant que le viager occupé, le viager libre implique que le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation. L’acheteur est alors libre d’habiter ou de louer le bien à un tiers. En échange, la rente viagère est plus élevée. Généralement, les vendeurs optent pour ce type de contrat lorsque la vente concerne leur résidence secondaire. 

Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur est à la fois habitant et propriétaire des lieux (sous condition de payer sa rente jusqu’au décès de l’usufruitier). De ce fait, c’est à lui d’assumer l’intégralité des travaux.

La vente à terme n’est pas un viager à proprement parler, mais présente plusieurs similitudes pour l’investisseur. Elle consiste à acquérir un bien en versant une somme (entre 10 et 30 % de la valeur du bien) dans un premier temps, puis des mensualités sur une période prédéfinie (10 ans, 20 ans…).

Là encore, la vente à terme peut être occupée (le vendeur continue à vivre chez lui jusqu’à la fin de la période définie) ou libre (l’acheteur est en droit d’utiliser le bien dès la signature du contrat).

Contrairement au viager, la vente à terme n’est pas conditionnée à la vie du vendeur. Si ce dernier vient à décéder, le contrat continue de courir : les rentes sont alors versées aux héritiers.

L’acte de vente d’un viager immobilier prend des dispositions qui protègent le vendeur contre les défauts de paiement. C’est ce qu’on appelle la clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut rompre le contrat.

À l’inverse, la clause de rachat protège l’acquéreur et lui permet de se libérer des versements de la rente si le vendeur vit plus longtemps que prévu par l’acheteur. Il doit alors verser un capital correspondant au montant restant de la rente.

Enfin, si le vendeur renonce à son droit d’usage alors qu’il avait opté pour le viager occupé, il peut faire jouer une clause d’augmentation de la rente en cas de libération prématurée du bien.
 

Lors de la signature d’un contrat de viager, l’acheteur verse traditionnellement une somme de base au vendeur : le bouquet. Facultative, mais très souvent demandée par le vendeur, cette somme est généralement comprise entre 10 et 30 % de la valeur du bien. Ensuite, l’acheteur s’engage à verser une rente viagère au vendeur. Comme son nom l’indique, cette rente est versée à vie.

• Le montant de la rente est déterminé selon plusieurs critères :
• La valeur du bien immobilier ;
• L’âge du vendeur (plus il est âgé, plus la rente est élevée) ;
• S’il s’agit d’un viager libre ou occupé ;
• Si un bouquet a été versé (et le cas échéant, son montant).

La formule de calcul pour le viager libre est la suivante : montant de la rente viagère annuelle = valeur du bien — montant du bouquet)/coefficient de l’Insee (qui dépend de l’âge de la personne).

Pour le viager occupé, on tient également compte des loyers qui auraient pu être encaissés si le viager avait été libre. Pour ce faire, l’espérance de vie du propriétaire est estimée selon les données de l’Insee. Voici la formule : montant de la rente viagère annuelle = valeur du bien — montant du bouquet - valeur estimée des loyers/coefficient de l’Insee.

Acquérir un bien en viager immobilier est un investissement qui représente plusieurs avantages :

• Accès à la propriété facilité grâce à un achat sans emprunt bancaire, qui évite le surcoût lié aux intérêts ;
• Un prix d’achat plus faible qu’un achat immobilier direct, grâce à la décote ;
• Une décote supplémentaire en cas de viager occupé ;
• La constitution d’un patrimoine pour protéger ses proches en cas de coup dur, avec un placement moins coûteux ;
• La possibilité de revendre le viager, après accord du crédirentier.