Démembrement de propriété : comment ça fonctionne ?

Qu'est-ce que le droit de propriété ?

Fonctionnement du démembrement de propriété

Barème démembrement de propriété

Les droits et les devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Fiscalité du démembrement de propriété

Pour définir le démembrement de propriété, il est nécessaire dans un premier temps de revenir sur la notion de droit de propriété, qui se définit comme :

• Le droit d'utiliser le bien, ce qu’on appelle usus,
• D’en percevoir les revenus, ce qu’on appelle fructus,
• D’en disposer, c’est à dire abusus, le droit de le vendre ou de le donner.
   

Cette définition permet de distinguer :

• L’usufruit : le droit de jouir du bien et de générer des revenus
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien

On parle de démembrement de propriété quand la pleine propriété d’un bien immobilier est divisée entre un nu-propriétaire, celui qui possède le droit de disposer du bien, et un usufruitier, celui qui possède le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (ou revenus).
 

La période de démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer : il peut ainsi l’occuper, le louer ou le vendre.

Le démembrement de propriétaire peut-il être temporaire ?

On parle d’usufruit temporaire quand le démembrement de propriété est conclu pour une durée fixe et déterminée.
Le principe du démembrement de propriété est le même que celui d'un compte bancaire démembré : ce dernier est un compte dont les droits sont divisés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Celui-ci a le droit d’utiliser le compte et de percevoir les intérêts. Il ne peut cependant pas toucher au capital. En cas de décès, l'usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire, qui récupère alors la pleine propriété de ce compte bancaire.

L'usufruit est par nature temporaire. Il est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de son titulaire. Si le titulaire est une personne morale le droit d'usufruit ne peut dépasser 30 ans.

Le démembrement de propriété est souvent envisagé dans le cadre de transmission familiale. En cas de donation avec réserve d’usufruit, la nue-propriété du bien est transmise à la personne choisie. C’est une façon d’en conserver l’usufruit. En cas de décès, le démembrement prend fin et la transmission est pleine et entière au profit du bénéficiaire de la donation il est fréquent dans les donations de parents à enfants.

Cela présente un double intérêt :

• Cela permet au donateur d'organiser de façon anticipée la transmission de son patrimoine tout en gardant la jouissance et les revenus du bien donné.
• Ainsi que de bénéficier d'un régime fiscal très favorable, puisque, dans la mesure où seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de cette nue-propriété. Au décès de l’usufruitier ou au terme de la durée d’usufruit convenue, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire en franchise d'impôt.

Il existe un barème fiscal qui donne la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon l’âge de l’usufruitier. Il permet de quantifier les droits de donation (ou mutation).

Selon ce barème, en-dessous de 61 ans, plus l’âge de l’usufruitier est bas, plus la valeur de l’usufruit est importante par rapport à celle de la nue-propriété. Après 61 ans, cette tendance s’inverse : plus l’âge de l’usufruitier est élevé, plus la valeur de la nue-propriété est importante au détriment de celle de l’usufruit.

La procédure peut être proposée dans d’autres situations, notamment pour éviter ou diminuer la participation à l’impôt solidarité sur la fortune (ISF) car le nu-propriétaire n'est pas assujetti à l'ISF et a contrario, l'usufruitier est redevable comme s'il était pleinement propriétaire.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, des droits et devoirs s’appliquent aux deux parties.

Droits et devoirs de l’usufruitier :

L'usufruitier n'est pas propriétaire du bien. Toutefois, il a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…). De plus, il a une obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il l'a reçu. Il est donc en charge de la gestion et de l’administration du bien démembré.

Droits et devoirs du nu-propriétaire :

Il a pour obligation de permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement son bien.

Obligation aux charges :

• Le Code civil organise la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.
• Les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier : il est tenu d'entretenir l'immeuble et de payer les charges d'entretiens (travaux d'entretien y compris le ravalement, taxe foncière …).
• Les grosses réparations sont également supportées par l'usufruitier (gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier).
• Toutefois il peut être prévu, notamment dans l'acte constitutif du démembrement de propriété (donation avec réserve d’usufruit), un autre mode de répartition des charges (par exemple faire supporter toutes les charges à l’usufruitier).

Caractéristiques de baux :

• Les baux d’habitation : l'usufruitier peut conclure seul un bail d'habitation (sauf pour une durée de plus de 9 ans). 
• Les baux commerciaux et ruraux : il est nécessaire pour l'usufruitier d'obtenir l'accord du nu-propriétaire pour la conclusion d'un bail ou de son renouvellement.

Dans le cas d’une vente d’un bien démembré La vente globale (de la pleine propriété) du bien nécessite l'accord due l'usufruitier et du nu-propriétaire.

L’usufruitier est imposable sur la totalité des revenus encaissés au titres des impôts fonciers. Il est aussi tenu de déclarer le bien à l’ISF pour sa valeur en pleine propriété. L'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées et est redevable de la taxe foncière.

Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer et est soumis à un régime fiscal différent. En effet, il ne paie pas d’impôt sur le revenu pour ce bien et bénéficie d’un statut avantageux par rapport à l’ISF, car il n’est pas tenu de déclarer la nue-propriété du bien à l’administration fiscale.