Investissement Locatif

Comment se calcule le rendement d’un investissement immobilier à but locatif ?

Vous avez effectué un investissement immobilier locatif et souhaitez y voir plus clair sur le rendement de l’opération ?

Pour cela, il vous faut calculer la rentabilité locative du bien et, pour ce faire, vous pouvez utiliser trois formules de calcul différentes.
D’autres indicateurs existent, mais voici ici les trois formules les plus couramment utilisées, et les plus pertinentes.

1 - La rentabilité locative brute

Pour obtenir la rentabilité brute, il vous faut faire l’opération suivante :
(Loyer Annuel Brut / Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative brute (en %).

Le loyer annuel brut, c’est la somme des loyers annuels. La valeur du bien immobilier à l’achat.
Ce taux ne tient pas compte des frais de TVA, de notaire, ou du coût du crédit.

2 - La rentabilité locative nette de frais et de charges

C’est la rentabilité brute, mais en incluant les frais d'entretien et de gestion du bien (les honoraires du syndic, les frais d’assurance, la possibilité d’une vacance locative, par exemple).

(Loyer Annuel - Taxe Foncière - Frais de Gestion - Autres Charges) / (Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative nette (en %)

3 - La rentabilité locative nette d’impôt

Pour connaître cette rentabilité, il faut calculer le rendement fiscal du bien, c’est-à-dire l’impact fiscal de cet investissement sur une durée déterminée, en prenant en compte les divers avantages fiscaux mis en place par l’Etat :

- Défiscalisation Pinel
- Censi-Bouvard
- Malraux
- Charges déductibles supérieures au revenu brut foncier et qui entraînent un déficit foncier déductible des revenus

Le rendement fiscal, c’est la réduction d’impôt entraînée par le ou les dispositifs fiscaux applicables. Elle va pouvoir être rapportée, en pourcentage, au montant consenti pour réaliser l’investissement immobilier.

Ici, pas de formule de calcul : tout dépend du foyer fiscal du propriétaire du bien à louer, et des avantages fiscaux octroyés.

Au-delà de ces diverses méthodes de calcul du rendement d’un bien immobilier destiné à la location, veiller à prendre en compte aussi la possibilité des vacances locatives.

Elles impacteront forcément le rendement espéré, puisque durant ces périodes il n’y aura pas de loyers perçus. C’est un risque qu’il faut garder à l’esprit.