L’achat en démembrement de propriété consiste en l’acquisition d’un logement par deux individus. Celui qui en aura l’usufruit et celui qui en aura la nue-propriété.
Sommaire
Acheter un bien en démembrement de propriété, quelles conséquences ?
Pourquoi acheter en démembrement ?
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L’achat en démembrement de propriété présente plusieurs atouts. Et essentiellement celui d’accéder à la propriété à moindre coût. D’un autre côté, la vente d’un bien démembré ou la donation démembrée permet de préparer sa succession, tout en bénéficiant d’une fiscalité réduite.
Acheter un bien en démembrement de propriété, quelles conséquences ?
Acheter en démembrement de propriété nécessite de diviser la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété, qui sont alors détenus par deux personnes différentes.
Pour rappel :
- La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien et donc, de le vendre
- L’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien, c’est-à-dire d’y vivre ou de le mettre en location et d’en percevoir les loyers
- L’ensemble de ces deux branches constitue la pleine propriété
| Droits / devoirs sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
| Vendre le bien | Oui | Oui | Non |
| Réaliser des travaux de rénovation ou d'amélioration | Oui | Oui | Non |
| Louer le bien | Oui | Non | Oui |
| Percevoir des revenus locatifs | Oui | Non | Oui |
| Entretenir le bien | Oui | Non | Oui |
Légende : Différences des droits et devoirs entre pleine propriété, nue propriété et usufruit
Source : Service Public
La solution la plus courante et la plus connue d’un achat en démembrement immobilier est l’achat en viager. Le propriétaire vend en premier lieu la nue-propriété de son bien, contre un bouquet de départ et la promesse d’une rente mensuelle.
Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient à l’acquéreur. Mais il existe d’autres formules acquisition en démembrement de propriété.
Pourquoi acheter en démembrement ?
L’intérêt de l’acquisition en démembrement est de devenir propriétaire ou d’enrichir son patrimoine à moindre frais. Car quand on fait un achat en nue-propriété ou en usufruit, les deux intervenants règlent chacun leur part.
Et les deux parties sont évaluées séparément, selon différents critères :
- L’âge de l’usufruitier
- La durée de l’usufruit
Lire aussi notre article : Comment acheter en viager ?
Il n’existe pas de barème légal. C’est au notaire chargé de l’affaire que revient la responsabilité d’évaluer les parts de chacun.
Il est à noter que dès que l’usufruit cesse, le bien retourne en pleine propriété et revient intégralement au patrimoine du nu-propriétaire, sans aucun frais. Cette récupération automatique et gratuite garantit la rentabilité de l’opération.
L’acquisition en démembrement de propriété permet de diviser les frais d’acquisition, au prorata de sa participation dans l’achat. Ces frais correspondent aux émoluments du notaire, aux droits d’enregistrement et à la publicité foncière.
Aussi pour résumer, les avantages d’acheter en démembrement sont :
- Se libérer de la gestion locative
- Éviter le risque locatif
- Ne pas régler de taxe foncière ou de frais d'entretien
- Déduire les intérêts d'emprunt de revenus en cas de déficit foncier
- Acquérir un bien de catégorie supérieure à un prix plus accessible
L’effort d’épargne est important, comme nous l’expliquons ci-après.
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Comment réaliser un investissement en nue propriété ?
Ce type d’opération ne peut être envisagé que si vous n’attendez pas de rentrées d’argent immédiates issues de la perception de loyers. Il faut donc être capable d’acheter un bien aujourd’hui, d’accepter de ne pas y habiter et d’être prêt à n’en toucher aucun revenu.
On le comprend, il est réservé aux ménages aux revenus confortables, déjà propriétaires de leur résidence principale. Aussi, le levier de performance d’un investissement en nue-propriété dépend :
- de sa situation patrimoniale et
- de sa capacité d’épargne.
Certains promoteurs immobiliers proposent des programmes d’acquisition en nue-propriété. Présentés comme des outils de capitalisation, ces systèmes répondent aux personnes qui souhaitent préparer leur retraite sereinement, via un déménagement dans le bien quand il entrera en pleine propriété ou la mise en location du bien, en qualité de bailleur, afin d’assurer des revenus complémentaires.
Une donation en démembrement est une autre solution envisagée par les foyers qui souhaitent faire un don à leurs enfants, en allégeant les charges fiscales. C’est une opération de transmission de patrimoine anticipée.
En général, les parents donnent ainsi à leur(s) enfant(s) la nue-propriété de leur appartement ou de leur maison, en conservant l’usufruit. Les droits de donation sont donc réduits à la valeur de la nue-propriété.
Dans cette logique, le démembrement est une option prisée par les familles qui souhaitent acquérir un bien ensemble ou par les parents qui désirent aider leur(s) enfants(s) à devenir propriétaire.
Acheter en démembrement en famille consiste à diviser le bien entre usufruit et nue-propriété. L’usufruitier peut alors jouir du bien en réglant ou non des loyers et l’acquisition de la nue-propriété est assuré par une donation.
Cette répartition permet de n’avoir aucune fiscalité à régler car le montant de l’usufruit n’est pas imposable.
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Pour ou contre l’achat en démembrement ?
Comme pour tout placement immobilier, il convient de demeurer attentif à l’emplacement du bien et à la qualité de l’usufruitier, qui doit entretenir le logement jusqu’au transfert de la pleine propriété. L’achat en nue-propriété répond à une logique de diversification du patrimoine.
Il est nécessaire avant tout de réaliser un bilan patrimonial, afin d’assurer le succès de l’opération.
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