Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Le principe du crowfunding immobilier est de mettre en relation des promoteurs immobiliers de taille moyenne en quête de fonds pour lancer leur programme et les investisseurs particuliers cherchant à investir. Si aujourd’hui ce concept se développe de plus en plus, quelles sont les principales raisons de cet essor, les risques qui y sont rattachés et les options qui s’en rapprochent le plus.

Dans cet article, vous verrez comment fonctionne le crowdfunding immobilier, quels sont ses avantages, inconvénients et alternatives ainsi que les options disponibles pour tous les profils d'investisseurs.
 

Définition
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier
L'avantage des plateformes de crowdfunding immobilier
Les types de montages
Les avantages du crowdfunding immobilier
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Les alternatives

Le crowdfunding immobilier, appelé aussi immobilier participatif est un dispositif de financement de projets immobiliers grâce aux investissements de particuliers, via une plateforme en ligne. À la manière du crowdfunding classique qui met en relation des porteurs de projet et des particuliers investisseurs, le crowdfunding immobilier met en lien des promoteurs immobiliers et des investisseurs.

Pour financer son projet, le promoteur immobilier fait appel aux investissements de particuliers, qui lui prêtent de l’argent pendant une durée relativement courte (de 12 à 36 mois) afin de renforcer sa trésorerie. À l’issue du projet, le promoteur rembourse le capital de départ et verse des intérêts. Le montant de ses intérêts est fixé à la signature du contrat : il tourne entre 8 et 10%.

Le crowdfunding immobilier permet d’investir des sommes réduites, afin de limiter les risques. Généralement, le ticket d’entrée minimum est fixé à 1 000€ même si les investissements les plus courants tournent autour de 4 000€.

2 procédés de crowdfunding immobilier existent :
L’investisseur achète des obligations
L’investisseur achète des actions
Ces mécanismes diffèrent surtout pour leur fiscalité. Ainsi, les revenus générés par des obligations sont soumis à l’impôt selon le barème progressif alors que les dividendes versés avec des actions sont beaucoup moins taxés. En effet, si vous achetez des actions, vous pouvez souscrire un Plan d’Epargne en Actions (PEA) qui vous exonère de l’impôt sur le revenu. Dans les 2 cas, l’investisseur reste tenu de verser les prélèvements sociaux, à hauteur de 15,5%

Vous le savez, la construction et les programmes immobiliers d’envergure sont soumis à des aléas difficiles à anticiper : vices cachés, retard des prestataires, manque d’acquéreurs, etc. Le risque est donc bien réel de non seulement ne toucher aucun bénéfice, mais aussi de ne pas récupérer sa mise de départ. Il est essentiel de sélectionner une plateforme de crowdfunding immobilier reconnue pour limiter ces risques au maximum.

Avant de proposer les projets aux internautes, ces plateformes étudient en effet la faisabilité du projet, la capacité financière du promoteur, l’avancement de son projet (obtention du permis de construire, vente de parcelles, etc.). De plus, certains acteurs prévoient également dans leur contrat une caution solidaire, qui sera activée si le promoteur ne peut respecter ses engagements. Notez aussi qu’une plateforme de crowdfunding immobilier doit obtenir le statut de conseiller en investissements participatifs (CIP).

En France, on retient 3 montages financiers :
 

• Via une holding : vous investissez dans une holding qui détient les parts d’une une société civile de construction vente (SCCV). Cette société, créée par le promoteur, a vocation à disparaître quand le projet est intégralement commercialisé, c’est-à-dire quand la totalité des lots sont vendus. En tant qu’investisseur, vous n’êtes pas lié à la SCCV mais vous devez attendre que le projet soit terminé pour toucher votre capital et d’éventuels bénéfices.
   
• Via des obligations dans une holding : en tant qu’investisseur, vous n’êtes pas lié à la SCCV mais vous financez une holding, qui émet des obligations, c’est-à-dire des titres de créance. Le rendement proposé est plus élevé (taux d’intérêts jusqu’à 20%) et vous devez aussi attendre la commercialisation finale du projet pour toucher votre capital et les plus-values.
   
•  Via des obligations dans une SAS : ici, l’investisseur confie son argent au promoteur, via une SAS qui s’occupe directement de la gestion et de la commercialisation du projet. Comme pour les autres montages financiers, vous devez attendre la fin du programme pour récupérer la mise de départ et la rémunération.

L’intérêt de ces montages est qu’ils ne vous lient pas au promoteur. Aussi, en cas de problème, vous n’êtes redevable en rien. Soyez vigilant et attentif aux autres formes de montages qui vous obligent à être solidaire et donc, de vous acquitter des dettes du promoteur en cas de coup dur.

En ce qui concerne la durée de l’investissement, les particuliers qui investissent dans l’immobilier via une plateforme de crowdfunding devront attendre que tous les lots du programme auquel ils participent soient vendus pour récupérer leur mise avec une plus-value (généralement 3 ans).

Attention néanmoins à prendre en compte la non-garantie de l’investissement.
En cas d’échec du projet (lots qui se vendent difficilement ou à un prix inférieur à ce qui était prévu, retards et dettes accumulées sur le chantier, faillite du promoteur), les particuliers peuvent ne pas récupérer leurs mises.
 

Même si elle n’est pas garantie, la rentabilité du crowdfunding immobilier a de quoi faire rêver, avec des promesses affichées entre 6 et 12% pour 500 à 2000 € de mise minimale. Le crowdfunding immobilier ne nécessite donc pas de mobiliser des sommes d’argent très importantes ce qui permet d’être ouvert aux petits épargnants.

De même, les frais de gestion sont relativement peu élevés. Ils demeurent en moyenne en dessous de 5%.

C’est aussi une solution d’investissement à court terme, avec un investissement bloqué entre 18 et 36 mois en moyenne.

Contrairement aux investissements type pierre-papier, le crowdfunding immobilier ne permet pas de revendre ses parts. L’investisseur n’a d’autre choix que d’attendre la fin de l’opération s’il veut disposer de ses liquidités.

Le choix pour des projets de promotion immobilière peut être particulièrement délicat. De nombreux facteurs et imprévus peuvent enrayer la rentabilité du programme. Il n’est donc pas évident de choisir sereinement entre les projets proposés. Il n’est pas rare que des artisans sous-traitants fassent faillite, que divers aléas viennent gonfler le budget initialement prévu ou, pire, que des logements ne se vendent pas. Avec pour conséquences d’allonger la durée de l’investissement, d’en réduire la rentabilité ou même de faire perdre son capital à l’épargnant.

Votre seule marge d’action est de vérifier la crédibilité du promoteur et celle de la plateforme de crowdfunding, qui doit présenter le statut de prestataire de service d’investissement (PSI) ou de conseillers en investissement participatif (CIP) et être immatriculée à l’ORIAS.

Pour l’investisseur, les risques sont donc identiques à un achat immobilier en direct : retard de travaux, absence de locataires, loyers impayés… Aussi pourquoi ne pas allier propriété en direct et investissement immobilier ? Il existe plusieurs moyens qui s’adresse aux petits épargnants comme aux grands portefeuilles.
 

• Les garages et parkings : partout en France, la demande est grande pour des places de parking et autres garages couverts. C’est un placement qui ne demande pas beaucoup de trésorerie mais qui offre un très bon rendement.
•  Investir en LMNP : Acheter dans une résidence de services tels que les maisons de retraite ou résidences étudiantes. Un investissement sûr qui vous permet d’allier réduction d’impôt et garantie d’avoir un locataire.
• Investir en loi Pinel : Acheter un appartement neuf pour le mettre en location tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt vous permet d’accéder à la propriété pour quelques centaines d’euros mensuels seulement.