Pinel rénové et Pinel ancien

Certaines personnes hésitent à acheter dans le neuf. Même pour un investissement locatif, elles préfèrent le charme des vieilles pierres. Bonne nouvelle, le dispositif de défiscalisation Pinel s’applique aussi au bâti rénové. Quelles sont les clauses pour bénéficier de cet avantage ?

1 - Les logements concernés par le Pinel "rénové"
2 - Critères d'éligibilité a la loi Pinel ancien réhabilité
3- Le régime fiscal du Pinel ancien
4- Les modalités du dispositif Pinel rénové
5 - Le dispositif Pinel dans l'ancien, pour qui ? comment ?

Un bien immobilier ancien est éligible au dispositif Pinel rénové s’il n’est pas possible de le louer au moment de l’achat, c’est-à-dire qu’il est en trop mauvais état pour être mis à la location et qu’il ne répond pas aux critères de décence définis par le législateur. Il est alors indispensable d’effectuer des travaux de réhabilitation. À la suite de ces travaux de rénovation, le logement doit obligatoirement présenter des performances techniques et énergétiques similaires à ce que l’on trouve dans le neuf. Il doit être doté du label "Bâtiment Basse Consommation" ou du "label Haute Performance Energétique". Il doit également se situer dans l'une des zones éligibles à la loi Pinel afin de bénéficier de la réduction d'impôt.

L’intérêt du Pinel ancien ou du Pinel dit “rénové” est qu’il permet d’accéder à des bâtiments et des logements de premier choix, dans le cœur des centres-villes notamment, où la demande locative est la plus importante et des travaux facilement envisageables. Il est ainsi perçu comme un "bon plan" par de nombreux investisseurs. En effet, le bâti neuf est généralement construit en périphérie et peut sembler moins attractif pour un investisseur. Il offre des perspectives de rentabilité très intéressantes car la valeur patrimoniale du bien est assurée, d’autant que les biens sont souvent 30 à 40% moins chers à l’achat et le bien prend de la valeur une fois réhabilité. Enfin, il est aussi la solution idéale pour la réaffectation d’un local non désigné comme habitation en logement.

Pour bénéficier de la loi Pinel rénovée et de la réduction d'impôts associée, les immeubles ne doivent pas respecter 4 des critères suivants parmi les 15 critères de décence :

- Le logement dispose au moins d’une pièces égale à 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20 m3 (voir l’article. R 111-2 du code de la construction et de l’habitation).
- Étanchéité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
- Le gros œuvre des locaux et ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité
- Sécurité des personnes, dans le logement et parties communes, comme le garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons, sont dans un état conforme.
- Électricité : Norme de sécurité
- Gaz : Norme de sécurité
- Chauffage : Norme de sécurité et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement
- État de la toiture et de la charpente
- Etat des réseaux d’eau : eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon
- Présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
- Présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
- Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
- Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
- Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
- Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

Le non respect des critères de décence ne sont pas suffisant.
Pour bénéficier de la loi Pinel renovée, les immeubles et leurs appartements ne doivent pas respecter 6 des critères suivants parmi les 12 critères de performances techniques :

- Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation

- Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble

- Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés - contenant de l’amiante.

- Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.

- Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;

- Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)

- Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide

- Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales

- Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)

- Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble

- Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.

- Chauffage :
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

Le dispositif de défiscalisation de loi Pinel "rénové" est identique en tous points au dispositif Pinel dans le neuf. Aussi, l’acquéreur du bien bénéficie d’une réduction de l’impôt sur le revenu égale à 10,5%, 15% ou 17,5% du prix d’achat, selon qu’il mette le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le régime est soumis aux mêmes plafonds, c’est-à-dire que le prix au mètre carré ne peut dépasser 5.500 euros. L’investissement annuel ne peut dépasser 300.000 euros.

Pour profiter pleinement de ces avantages, le propriétaire bailleur est soumis aux mêmes conditions qu’un investisseur dans le neuf :
- Le logement doit être situé en zone A bis, A ou B1
- Il doit être loué en qualité de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- Les ressources des locataires ne peuvent pas dépasser certains plafonds, calculés en fonction du statut civil, du nombre d’enfants à charge, etc.
- Le loyer ne peut excéder un certain montant, calculé sur la superficie du logement et la zone géographique concernée

Le régime Pinel autorise à louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, toujours en respectant les plafonds de revenus indiqués dans le texte de loi. Par contre, il doit mettre le logement en location immédiatement. Il ne peut s’en réserver l’usage, même temporairement.

Le propriétaire doit également obtenir une attestation de l’état descriptif du logement. Un contrôleur technique qualifié et indépendant (architecte, géomètre expert, économiste de la construction) se rend sur le bien avant la réalisation des travaux. Il vérifie que le logement ne répond pas aux critères de décence de location. Ensuite, il vérifie, à la fin du chantier, les performances du bien, en s’assurant qu’il rencontre désormais les conditions de décence et de sécurité, physiques et sanitaires légales.

En clair, on ne parle pas de petits travaux de "rafistolage" mais plutôt d’exigences strictes. Le contrôleur rédige alors un état descriptif du logement sous la forme d’un formulaire, un modèle d’attestation à compléter et à joindre à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux.

À l’instar du Pinel neuf, ces dispositions sont particulièrement recommandées aux contribuables les plus taxés. Ils peuvent d’ailleurs compléter ces avantages par le régime du déficit foncier : les travaux déductibles s’imputent soit de leurs revenus fonciers, soit de leur revenu global, avec un maximum de 10.700€ par an. Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui protège l’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).

En théorie, rien n’empêche un investisseur de se lancer seul dans ce projet. Dans les faits, les démarches administratives sont lourdes et compliquées.

Les critères sont très spécifiques et il convient de ne pas rater le coche, de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vérifier les résultats du chantier. Car la moindre irrégularité, même minime, expose au risque de perdre l’ensemble des avantages fiscaux.

À moins d’être vous-même un spécialiste du bâtiment et/ou un investisseur aguerri, il est préférable de déléguer les travaux et le suivi des opérations de réhabilitation à un spécialiste. Il existe d’ailleurs des programmes clés en main, commercialisés par des promoteurs spécialisés dans la rénovation.

Les questions fréquentes sur la loi Pinel dans l'ancien