Défiscalisation

Nue-propriété et usufruit : ce qu’il faut savoir

Détenir la pleine propriété d’un bien immobilier vous donne le droit d’y vivre, d’en disposer et de percevoir les revenus issus de la location. En cas de démembrement d’un bien immobilier, ces différents droits sont répartis entre l’usufruit et la nue propriété.

1. Principe de la nue-propriété et de l’usufruit

La plupart du temps, la demande de démembrement de propriété fait suite au décès d’ascendants, afin d’alléger les droits de succession.

Cette transmission de patrimoine peut également être effectuée via une donation : la nue-propriété d’un bien est alors donnée tandis que l’usufruit est conservé. En d’autres termes, vous n’êtes pas propriétaire des murs de votre bien immobilier, mais vous avez la possibilité de l’occuper ou de le louer et d’en récupérer les loyers.

Le démembrement prend fin lors du décès de l’usufruitier, ou à l’issue de la période de démembrement si celui-ci était temporaire.

2. Nue-propriété et usufruit : quelles différences ?

La pleine propriété d’un bien immobilier comprend l’usus, le fructus et l’abusus :

- L’usus est le droit d’user d’un bien, autrement dit le droit d’occuper le bien que vous possédez. C’est le propre de l’usufruit.
- Le fructus est le droit de percevoir les fruits du bien, autrement dit le droit de percevoir les loyers si le bien est mis en location. C’est le propre de l’usufruit.
- L’abusus est le droit de disposer du bien, autrement dit le droit de le vendre ou le transmettre. C’est le propre de la nue propriété.

Si l’usufruitier a le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits, il ne peut cependant pas le vendre ou en transformer la nature.

De même, si le nu propriétaire a le droit de posséder un bien, il ne peut cependant pas en jouir ni en tirer les bénéfices (loyers). C’est comme s’il détenait les murs.

A l’occasion d’un démembrement de propriété, la nue propriété (abusus) est séparée de l’usufruit (usus et fructus). Le nu propriétaire et l’usufruitier ont chacun des droits et des obligations qui lui sont propres.

3. Les droits et les devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

 

Droits et obligations de l’usufruitier

Droits et obligations du nu propriétaire

Il s’acquitte des dépenses d’entretien, des charges courantes, de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation.Il prend en charge les grosses réparations.
Il règle les charges de copropriété selon répartition.Il règle les charges de copropriété selon répartition.
Il est imposé sur la totalité des revenus issus de la location du bien avec possibilité de déduire certaines charges telles que charges locatives, intérêts et frais d’emprunt ou encore primes d’assurance.Il n’est pas redevable des impôts liés à ce bien, tels que l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ou ISF), l’impôts sur les revenus fonciers ou encore la taxe foncière.
Pour la vente d’un bien l’usufruitier et le nu propriétaire doivent être d’accord.Pour la vente d’un bien le nu propriétaire et l’usufruitier doivent être d’accord.
La répartition du produit de la vente est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal. De même, le prix de cession est ventilé selon ce même barème.Dans le cadre d’une succession, le nu propriétaire a la possibilité le paiement de ses droits de succession dans un délai de 6 mois maximum après le décès de l’usufruitier.
Si le bien est sa résidence principale, il n’est pas redevable de l’impôt sur la plus-value.Dans le cadre d’une donation, les droits sont calculés sur la valeur de la nue propriété et aucun droit supplémentaire n’est dû au moment de la fin de l’usufruit. Si cette donation est effective moins de 3 mois avant le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devra s’acquitter de droits de mutation.
Dans le cadre d’une succession, les droits fiscaux sont également calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier.