Peut-on louer en meublé avec la loi Pinel ?

Vous prévoyez d’investir dans un bien immobilier grâce au dispositif Pinel ? C’est un beau projet qui mérite réflexion. 

En effet, on ne s’engage pas à la légère dans un investissement immobilier, quel qu’il soit ! Tout d’abord, il est important que vous compreniez bien le fonctionnement du dispositif Pinel avant de vous lancer. 

Pour profiter des nombreux avantages offerts par cette loi défiscalisante, il faut respecter certains principes qui sont clairement énoncés. Nous vous aidons à comprendre si vous avez la possibilité de louer en meublé grâce à la loi Pinel, et quelles sont les différentes options qui s’offrent à vous.

Loi Pinel : Rappel

Peut-on louer un bien meublé en loi Pinel ?

Autre dispositif pour louer en meublé, le LMNP

Ce qu'il faut retenir de la location meublée en loi Pinel

Le dispositif Pinel a été instauré en 2014. La loi Pinel a remplacé la loi Duflot, qui prévoyait déjà des réductions fiscales en cas de mise en location de biens immobiliers. 

Toutefois, la loi Pinel possède quelques particularités qui conditionnent l’éligibilité aux réductions fiscales :

• Plafonds de loyers
• Plafonds de ressources des locataires
• Achat d’un bien neuf ou Vefa dans un immeuble collectif
• Acquisition d’un appartement dans une des zones éligibles
• La loi Pinel s’applique sur les montants inférieurs à 300 000 euros ou 5 500 €/m².

Depuis le 1er janvier 2023, certaines conditions ont enrichi le dispositif. En plus des conditions déjà en vigueur, les propriétaires bailleurs doivent désormais respecter :

• Double exposition pour les appartements supérieurs à T3
• Rapport surface habitacle / nombre de pièces
• Extérieur obligatoire : balcon, loggia, jardin
• Solution énergétique en adéquation avec la norme RE2020 (seuil 2025).

Les taux diminuent à partir de 2023 et seront alors compris entre 10,5 % et 17,5%. Mais il reste possible pour les investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux plus intéressant avec le Super Pinel.

La loi Pinel a statué de manière claire et précise sur la possibilité de louer en meublé. En effet, le dispositif Pinel est conçu pour répondre à la demande de logements dans des secteurs en forte tension locative. 

Par ailleurs, lorsque vous effectuez votre déclaration d’impôts, les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui n’est pas le cas des loyers perçus dans le cadre d’un bien meublé. La location meublée est déclarée en tant que bénéfices industriels et commerciaux et les conditions d’éligibilité Pinel ne sont pas les mêmes. 

Par ailleurs, les réductions et déductions fiscales sont calculées différemment. C’est pourquoi la loi Pinel interdit la location de bien meublé. 

Ce type d’appartement est plutôt destiné à une population jeune et étudiante, qui n’est pas la cible du dispositif Pinel. Ce dernier vise les personnes actives qui ne peuvent pas se loger en raison d’un manque de biens ou de loyers trop élevés, notamment dans les zones touristiques et frontalières.

Le non-respect de cette disposition entraîne : 

• une annulation des réductions fiscales
• la non-éligibilité au dispositif
• un remboursement des réductions accordées. 

Toutefois, l’engagement Pinel est acté pour une durée déterminée. Ainsi, une fois en fin d’engagement, vous avez la possibilité de basculer vers la location LMNP, sous conditions.

Vous devez donc bien comprendre que le Pinel meublé n’existe pas.

La location sous statut LMNP (ou Loueur en meublé non professionnel) apporte d’autres avantages fiscaux. 

Même s’ils ne sont pas compatibles avec la démarche Pinel, vous pouvez opter pour l’un ou l’autre, commencer la location via Pinel (non meublée) pour continuer en LMNP une fois la durée d’engagement terminée. 

Il y a tout de même deux conditions financières à respecter pour être considéré loueur meublé non professionnel :

• Ne pas générer des revenus supérieurs à 23 000 euros par an
• Les loyers perçus ne doivent pas être supérieurs à 50 % des revenus annuels totaux des propriétaires. 

En d’autres termes, si vos revenus annuels sont de 40 000 euros, vous ne pouvez pas percevoir plus de 20 000 euros de loyers LMNP.

D’un point de vue fiscal, la location LMNP propose deux réductions possibles :

• Régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 %
• Régime réel avec amortissement possible et déductions de certaines charges.

Cette dernière solution est idéale si vous avez des charges importantes ou des dépenses qui correspondent à plus de 50 % de vos revenus encaissés. 

En plus, vous profitez de la récupération de la TVA, si vous faites l’acquisition d’un bien dans une résidence de services.

L’éligibilité LMNP est possible en respectant les conditions suivantes (liste non exhaustive) :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

La loi Pinel et le dispositif LMNP sont deux moyens de défiscalisation, qui répondent à des objectifs et des critères d’investissement différents. 

Toutefois, la loi Pinel évolue chaque année et de nouveaux changements sont à prévoir pour le dispositif Pinel 2024.