La location Pinel: Tout savoir pour louer en Pinel

En plus de l’optimisation fiscale, ce programme est idéal pour se constituer un patrimoine solide. Bien entendu, certaines conditions sont à respecter pour louer en Pinel un logement. Dans cet article, découvrez pourquoi et comment louer un bien immobilier avec le dispositif Pinel.  

Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne la location en loi Pinel, ainsi que les conditions liées au locataire, au logement et au loyer.  

Pourquoi louer en loi Pinel en 2023 ?

Louer un appartement selon les conditions du dispositif en 2023

Les locataires éligibles à la location

Comment calculer le loyer de votre location ? 

Comment rédiger le contrat de location loi Pinel ?

Comment gérer sa location Pinel ?

Le dispositif Pinel permet aux particuliers bailleurs d’investir dans des zones en forte tension locative en échange d’une réduction fiscale. Ainsi, si le bien immobilier répond aux exigences d’éligibilité, les propriétaires peuvent alors profiter des avantages qu’offre la location en loi Pinel. Cependant, en plus des conditions de ressources des locataires et du plafonnement du loyer, les bailleurs s’engagent à louer leur logement pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). En fonction du temps de location Pinel choisi, les taux de réductions varient : 

• 6 ans : 10, 5 % ; 
• 9 ans : 15 % ; 
• 12 ans : 17, 5 %. 

Le taux applicable est échelonné pendant toute la durée de l’engagement, pour une location en France métropolitaine. En effet, le dispositif Pinel Outre-mer possède des taux différents. 

D’autre part, la location en loi Pinel offre une souplesse dans la création d’un patrimoine immobilier. En effet, vous avez la possibilité d’acheter chaque année deux appartements Pinel. Toutefois, le montant total pris en compte par le dispositif est plafonné à 300 000 euros ou 5 500 €/m². 

Mise en application en 2014, la loi Pinel n’a cessé d’évoluer pour s’adapter aux marchés locaux ainsi qu’aux besoins de la population. C’est pourquoi le dispositif évolue en 2023 pour garantir un accès confortable aux logements, et un respect des nouvelles normes écologiques. 

Ainsi, pour prétendre à l’éligibilité Pinel, vous devez choisir un appartement : 

• Situé en zone A Bis, A ou B1 ;  
• Dans un immeuble collectif, au sein d’un QPV ; 
• Qui bénéficie de la norme énergétique RE2020, du ratio surface habitable/nombre de pièces, de la double exposition (à partir du T3) ; 
• Qui possède un extérieur obligatoire. 

Si toutes ces conditions sont réunies, vous pouvez louer en Pinel votre bien immobilier nu, à toute personne qui se trouve en-deçà des plafonds de ressources prévues par l’État. En revanche, en tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter le plafonnement de loyers, en fonction de la zone où se trouve votre bien. 

Enfin, le dispositif Pinel permet aux bailleurs de louer en Pinel leur bien à un membre de la famille, si celui-ci ne fait pas partie du foyer fiscal. Dans ce cas, les locataires ne sont plus éligibles aux APL. 

Le dispositif Pinel a été créé pour que les personnes aux revenus modestes puissent accéder à des logements décents. Aussi, pour que le propriétaire bailleur profite de l’avantage fiscal, la loi Pinel impose un plafond de revenus aux locataires, et l'édition d'un contrat spécifique.  

Un locataire loi Pinel ne peut donc pas dépasser, selon la taille de son ménage, le revenu fiscal de référence de la zone dans laquelle il loue son bien :  

Évidemment, si les revenus des locataires viennent à augmenter au cours du bail et à dépasser ces plafonds de ressources, la location reste d’application. L’avantage fiscal également.  

Pour un bail signé en 2020, le revenu fiscal de référence est celui de 2018. Le locataire en loi Pinel peut être un proche de bailleur propriétaire, ascendant ou descendant. Par contre, il ne peut pas appartenir au même foyer fiscal.  

Pour effectuer une location en loi Pinel, il est obligatoire de respecter les plafonds de loyers définis par le dispositif :  

• 17,62 € / m2 pour la zone A bis ; 
• 13,09 € / m2 pour la zone A ; 
• 10,55 € / m2 pour la zone B1.  

En plus des différentes conditions précédemment citées, il est nécessaire de louer en Pinel le logement à des locataires ne dépassant pas certains niveaux de revenus. Révisées chaque année, ces limites sont définies en fonction de la situation familiale du locataire, mais aussi de la zone dans laquelle se situe le logement.  

Prenons l’exemple d’un couple sans enfant : en 2022, leur plafond de ressources Pinel se situe à 42 846 € par an pour la zone B1, et à 58 831 € pour la zone A ou A bis.  

Pour louer un bien avec la loi Pinel, il convient de rédiger un bail de location classique. Il aura donc une durée minimale de 3 ans renouvelable. Les clauses à intégrer sont les mêmes que pour un bail locatif ordinaire : le nom et l’adresse des deux parties, la nature de la location Pinel, la durée du bail, l’adresse du logement, etc.  

Cependant, quelques spécificités sont à intégrer au contrat pour que celui-ci soit conforme au dispositif :  

• L’augmentation des loyers ne dépendra pas de l’IRL, mais des plafonds de la loi Pinel ; 
• Le locataire n’aura, en aucune manière, le droit de sous-louer le bien ; 
• Le bail devra engager le locataire à faire du logement sa résidence principale.  

La mise en location d’un bien immobilier est l’étape cruciale de la défiscalisation Pinel. Vous pouvez passer par un mandataire professionnel ou mettre en location vous-même le bien. Dans les deux cas, vous devez être vigilant et vérifier les dossiers en amont, pour vous assurer de l’éligibilité des potentiels locataires. 

Une fois le bail signé, vous devez transmettre les éléments de la location à l’administration fiscale, tels que la copie du bail avec le montant des loyers et les justificatifs de ressources des locataires. Vous avez la possibilité de revoir les loyers chaque année, en respectant les barèmes fixés par l’État. 

Enfin, avec la loi de location Pinel, vous avez l’obligation de déclarer les changements de locataire tout au long de la période d’engagement. Cependant, le travail de mise en location reste identique à un bien immobilier normal.