Loi Robien : comment fonctionne-t-elle ?

Il s'agit d'une mesure fiscale en faveur des propriétaires bailleurs, sous la forme d’un abattement sur le revenu, calculé sur le prix d’achat d’un investissement immobilier locatif.
Dans cet article, découvrez en détails son fonctionnement et les grands principes qui l’organisent.

1 - Définition

2 - Loi Robien classique

3 - Loi Robien recentrée

4 - Plafonds de loyer par m2 loi Robien recentré 

5 - Amortissement

6 - Vente d'un appartement en loi Robien avant 9 ans

7 - Revente d'un bien en loi Robien après 9 ans

8 - Le fonctionnement de la défiscalisation en loi Robien
 

Initialement votée en 2003 puis revue en 2012 ainsi qu'en 2013, cette loi permet la défiscalisation d’un pourcentage du prix d'acquisition d'un logement de vos revenus fonciers. Cet avantage fiscal court 15 ans pour la version classique et 9 ans pour la version dite "recentrée". Il est conditionné par un plafonnement des loyers selon une zone géographique.

C’est la loi d’origine, d’application pour les logements acquis (ou réhabilités) entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Il permet de bénéficier d’une déduction du revenu imposable à hauteur de 8% du prix d’achat pendant 5 ans, puis de 2,5% les 4, 7 ou 10 années suivantes pour un engagement de location variant de 9 à 15 ans.

Ce dispositif a pris le relais de la loi classique, en autorisant le propriétaire de déduire jusqu’à 50% de la valeur du bien de ses revenus nets imposables, sur une période de 9 ans.

Elle est appliquée depuis le 1er septembre 2006 et concerne :
- Les logements neufs ou en état d’achèvement acquis à partir du 1er septembre 2006
- Les constructions qui font l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009
- Les locaux que le propriétaire transforme en logement, acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009
- Les logements qui ne répondent pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009

Pour bénéficier de la déduction fiscale, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le logement doit être mis en location non meublé pendant au moins 9 ans
- En qualité de résidence principale pour le locataire
- Le loyer ne peut dépasser les plafonds prévus par la loi
- Le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur

Si tous ces prérequis sont remplis, il est possible de bénéficier de déductions fiscales dégressives :
- 6% du prix d’acquisition sont déduits des revenus fonciers, pendant 7 ans
- puis 4%, pendant 2 ans.
- Au total : le propriétaire amortit en 9 ans 50% de son investissement.

Tout comme le dispositif de défiscalisation Pinel, la loi Robien dispose d’un plafonnement de loyers (hors charges).
Celui-ci varie en fonction de la situation géographique de votre bien.

(Mise à jour 03 mars 2020)

Le saviez-vous ?
- Vous pouvez ajouter la moitié de la surface de vos éventuelles annexes (dans la limite de 8m²) à la surface de votre bien. Ainsi, si vous disposez d’une cave ou d’un balcon, la surface fiscale de votre bien pourrait être de 73m² et non de 65m² par exemple.
- La seule différence entre la loi Robien classique et la loi Robien recentré est la répartition de l’amortissement sur une période de 9 ans.
 

L’amortissement d’un logement acquis dans le cadre de cette loi consiste à déduire automatiquement de ses revenus fonciers un pourcentage du montant du bien.

Il n’est cependant pas permis de revendre le bien immobilier avant 9 ans, sous peine de devoir rembourser tous les avantages fiscaux. Seule la perte d’un emploi ou un décès permettent de vendre le logement de manière anticipée.

Si le propriétaire peut prouver qu’il a bien respecté tous ses engagements (c’est-à-dire loué le bien sans interruption pendant 9 années), il est autorisé à revendre le bien 9 ans après son acquisition, à condition de rembourser le prêt immobilier de manière anticipée. Si le logement est occupé, il peut donner congé au locataire.
Arrivé au terme du dispositif, il ne vous est plus possible de conserver cet avantage fiscal.

Si vous souhaitez compenser ce dispositif, plusieurs options s'offrent à vous :
- Faire l'acquisition de parts de SCPI
- Ajouter le déficit qui correspond aux dépenses de travaux éligibles, au montant du bien que vous souhaitez vendre. Ainsi, la plus-value imposable sera réduite.
- Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers et mis en location, vous avez la possibilité d'utiliser le déficit foncier stocké afin de faire réduire vos revenus nets imposables.
- Poursuivre la location en meublé : votre régime sera modifié (BIC) mais il vous permettra de déduire plus de charges, en particuliers en "amortissements" mais surtout de réduire de façon non négligeable, voire d'anéantir votre revenu imposable.
- Choisir le dispositif Cosse : en optant pour la location de logement nu pour une durée de minimum 6 ans et en respectant certaines conditions (plafonds de loyer, ressources du locateurs), la déduction sur vos loyers peut aller de 15% à 70% voire 85% dans le cas où votre logement est donné par exemple en association agréée ou encore en agence immobilière sociale.
 

La loi Robien permet de bénéficier d’une défiscalisation importante en diminuant la fourchette de votre impôt sur le revenu. La loi Robien, qui date de 2003, a été remplacée en 2008 par la loi Scellier. Elle reste cependant d’application pour toutes les personnes ayant investi dans ce système avant le 31 décembre 2009.

La loi Robien est un dispositif d’optimisation fiscale qui permet de réduire votre impôt sur le revenu, suite à un investissement immobilier dans le neuf ou l’ancien réhabilité et l’engagement de louer le bien pendant au moins 9 ans. De cette façon, vous pouvez bénéficier d’un amortissement jusqu’à 65% de la valeur de l’acquisition. Le dispositif Robien classique concerne les logements situés en zone urbaine, en métropole ou dans les territoires en Outre-mer, qui utilisent des énergies renouvelables.

Avec la loi Robien, la défiscalisation fonctionne comme suit :
- vous déduisez 8% par an du montant de l’investissement pendant 5 ans
- puis, 2,5% par an pendant 4 ans
Vous profitez donc déjà d’un amortissement de 50% du prix d’achat du logement au bout de 9 ans. Vous pouvez alors soit profiter du bien comme bon vous semble soit reconduire le dispositif pendant 9 ans, pour atteindre un amortissement total de 65% du prix d’acquisition du bien immobilier. Notez que le coût des travaux de réhabilitation est pris en compte et peut être déduit, à hauteur de 10% chaque année.

Questions fréquentes sur la loi Robien