Loi Pinel : Défiscaliser en investissant dans l'immobilier locatif

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014 et qui succède au dispositif Duflot. Elle a été créée pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement. 

La loi Pinel 2023 implique d’acheter un logement dans une zone éligible (car tendue), et de louer le bien en respectant certaines conditions. Il faut également s’engager à louer son logement sur une durée de 6 ans ou 9 ans (prolongeables jusqu’à 12 ans). En échange, le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location. 

Depuis sa création, le dispositif a été prolongé à de nombreuses reprises, mais a également fait l’objet de nombreuses modifications. Une baisse progressive des taux de réduction d’impôts a notamment été annoncée pour 2023 et 2024. Ainsi, alors que la réduction s’impôts s’élevait à 18 % de la valeur du bien pour un engagement sur 9 ans, la loi Pinel 2023 prévoit une réduction de 12 % pour la même durée d’engagement.  

Néanmoins, la loi Pinel 2023 donne la possibilité de continuer à profiter de la réduction initiale à condition d’investir dans un logement qui respecte certaines normes

Pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, le dispositif loi Pinel offre une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location. Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est que l'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum. 

Bien entendu, il est possible de cumuler jusqu'à deux investissements avec la loi Pinel. À savoir toutefois que le montant d’investissement couvert par le dispositif est limité à 300 000 € par foyer fiscal et par an, ainsi qu’à 5 500 € par m² de surface habitable.

S’agissant d’un dispositif de défiscalisation, le principal avantage de la loi Pinel est la réduction d’impôt qu’il offre, mais voyons en détail l’intérêt d’investir dans ce dispositif.  

Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation. Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est que l'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.  

Taux de la réduction d'impôt en 2023 : 

Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire. 

Le taux change selon le nombre d'année de location : 

• 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans (2% par an). 
• 18% pour 9 ans (2% par an). 
• 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%).  

Légende : Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent) 

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151  

Exemple : Si vous achetez un bien immobilier neuf pour 200 000€ que vous faites louer pendant 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction Pinel de 21% sur le prix d’achat, soit 42 000€. 

La réduction d'impôt en 2023, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt : 

• Le montant maximal de défiscalisation sera calculé sur la base de 300 000 et 5500 euros du mètre. Ce plafond s’applique par bien dans la limite de 2 biens par année de livraison.

À prendre en compte également le plafonnement global des niches fiscales. Pour l'imposition, le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer. 

L’avantage de la loi Pinel est de pouvoir financer un investissement locatif via un crédit immobilier. Certes, il faut consentir un effort d’épargne, mais celui-ci est mensuel. L’épargnant n’a pas besoin de posséder un gros capital de départ pour réaliser un investissement locatif Pinel. À l’inverse d'un investissement sur les marchés financiers. 

Idéal pour les contribuables avec beaucoup d’impôts, ce dispositif permet également de se constituer un patrimoine immobilier sécurisé et, à terme, de bénéficier d’une bonne rentabilité.

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. 

De plus, la loi Pinel exige un plafond de ressources, c’est-à-dire que les revenus des locataires ne peuvent pas excéder un certain montant, en fonction de la zone où se situe le logement mis en location. 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location. 

La période d’investissement concerne les acquisitions réalisées entre septembre 2014 et 31 décembre 2022 et donne droit à une réduction d’impôt. 

La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants : 

• Logement acquis neuf 
• Logement en l'état futur d'achèvement (VEFA) 
• Logement que vous faites construire 

Attention à savoir : la réduction d'impôt peut s'appliquer qu'à 2 logements maximum par an. 

Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel : 

Légende : Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition 

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151 

L’investissement en loi Pinel doit être effectué dans un logement qui respecte les exigences énergétiques de l’immobilier neuf :  

Légende : Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition 

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151 

Attention : des règles différentes s'appliquent en outre-mer. 

Depuis 2019, le découpage des zones tendues s'est recentré sur les grandes agglomérations et leurs alentours. 

Dorénavant seuls les appartements et logements situés dans les zones A, A bis ou B1 sont éligibles Pinel, c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre. 

Les communes qui se trouvent dans les zones B2 et C sont sorties du dispositif Pinel, à l'exception des cas suivants : 

Le bien immobilier soit acquis avant le 31 décembre 2018 et que le permis de construire soit délivré avant le 1er janvier 2018. 

L'obtention d'un avis favorable du Comité Régional de l'Habitat et d'un agrément auprès du préfet. 

Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel : 

• Le bien doit être la résidence principale du locataire 
• Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition 
• La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans 
• Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un proche, un membre de sa famille, par exemple 

La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit louer son bien à un locataire dont les revenus fiscaux ne peuvent pas dépasser les montants suivants : 

Depuis 2018, la loi Pinel permet seulement d’investir dans les secteurs tendus. Ceux-ci se divisent en 3 zones : 

• La zone A bis, qui inclut Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise ; 
• La zone A, qui inclut entre autres la Côte d’Azur, l’Île de France, quelques communes de Haute-Savoie (Chamonix, La Clusaz, Les Gets, Megève, Morzine) certaines grandes agglomérations (Marseille, Lille, Lyon, etc.) ; 
• La zone B1, qui inclut les DOM-TOM et les villes de plus de 250 000 habitants ou à forte demande immobilière. 

La rentabilité locative dépend fortement de la ville et du bien choisis. Néanmoins, les zones A et A bis ont une très forte demande immobilière et des prix souvent très élevés. Elles sont particulièrement appréciées par les investisseurs qui bénéficient d’un bel apport. 

Les zones B1, moins tendues, mais tout de même très dynamiques, présentent généralement des prix attractifs. Il est possible de faire d’excellentes affaires dans ces secteurs, sachant que les DOM en font partie. 

En moyenne, la rentabilité en zone A et B1 est plus élevée qu’en zone A bis, compte tenu du plafonnement des loyers.  

Afin que la réduction fiscale de la loi Pinel soit effective, le propriétaire bailleur doit signaler l'opération à l'occasion de sa déclaration de revenus et joindre les formulaires correspondants. La première déclaration doit être faite l'année suivant la livraison du bien immobilier (c'est-à-dire l'année qui suit la date d'achèvement des travaux lors d'un achat en VEFA). La déclaration de dispositif Pinel doit ensuite être renouvelée chaque année.  

Pour déclarer l'investissement en loi Pinel, 4 étapes sont à suivre :  

• Spécifier, sur l'imprimé 2044 EB, toutes les caractéristiques du logement ainsi que la durée d'engagement. Ce formulaire est à fournir durant la première année de déclaration ;  
• Utiliser le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers) pour établir le bilan foncier de l'opération : déduire les revenus locatifs des charges liées à l'investissement ;  
• Reporter le bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels, dans la partie « revenus fonciers » ;  
• Indiquer le montant de la réduction d'impôts dans l'imprimé 2042 C (revenus complémentaires), dans la partie « charges ouvrant droit à la réduction d'impôts ». 

En résumé, la loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, protection de vos proches et préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires. 

Néanmoins l’important dans un investissement locatif reste sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.