Pinel

Loi Pinel 2022 : quel est son fonctionnement ?

La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôt accordé suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf. 

La loi Pinel, comment ça marche ? Dans cet article, vous verrez quelles conditions s’appliquent au logement, au locataire et à la location pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal.

1 - Présentation de la loi Pinel 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014 et qui succède le dispositif Duflot. Elle a été créée pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement.

Le principe de la loi Pinel en 2022 est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur base de la durée de mise en location.

Limité à 2 logements maximum par an, il permet de profiter d’une défiscalisation qui peut atteindre 63.000€ (encadrée avec des plafonds).

Le dispositif loi Pinel s’applique à tout contribuable français investisseur résidant et payant leurs impôts en France mettant le bien qu'il achète (logement remplissant les conditions nécessaires) à la location tout en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

A noter que l’échéance de cette loi initialement prévue pour décembre 2018 a été reportée par le nouveau gouvernement de Macron au 31 décembre 2020.
Durant ces quatre prochaines années les conditions d'application de la loi Pinel restent les mêmes.
 

2 - Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Investir dans l’immobilier locatif neuf comporte de nombreux avantages. D’une part, il permet un accès à la propriété avec un logement dans des villes attractives, qui respecte les dernières normes énergétiques et qui aura besoin de peu de travaux dans les années à venir. C’est aussi l’assurance d’effectuer une plus-value à la revente. Mais l’avantage principal de l'investissement Pinel est évidemment la perception de revenus locatifs couplée à une réduction fiscale prévue par la loi Pinel. Les investissements de ce type permettent de limiter l'effort financier dû à l'achat à crédit du logement tout en percevant une réduction fiscale étalée dans le temps, dont la limite est de 21% du prix du bien au maximum. Cela permet également d'étoffer l'offre locative dans les zones tendues, ouvrant également des logements neufs à des foyers plus modestes, car ils est nécessaire de respecter les plafonds de loyers en vigueur dans chaque zone.
 

1.  Cette loi vous permet de devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

La loi Pinel, c’est quoi ? Pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, le dispositif loi Pinel offre une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.
Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est que l'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum. Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez tous les avantages de la loi Pinel sur notre page dédiée.

Taux de la réduction d'impôt en 2022 :
Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire.
Le taux change selon le nombre d'année de location :
- 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans (2% par an).
- 18% pour 9 ans (2% par an).
- 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%).
 

Durée de la locationTauxRépartition de la réduction d'impôt
Engagement initial de 6 ansPériode initiale de 6 ans

12 %

2 % par an
1re prolongation de 3 ans

6 %

2 % par an
2e prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an
Engagement initial de 9 ansPériode initiale de 9 ans

18 %

2 % par an
Prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

Légende : Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151 

Exemple : Si vous achetez un bien immobilier neuf pour 200 000€ que vous faites louer pendant 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction Pinel de 21% sur le prix d’achat, soit 42 000€.

La réduction d'impôt en 2021, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt :
- Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. De ce fait, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000€.
- Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.


A prendre en compte également le plafonnement global des niches fiscales. Pour l'imposition 2021, le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer.

2. Louer à votre famille

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
De plus, la loi Pinel exige un plafond de ressources, c’est-à-dire que les revenus des locataires ne peuvent pas excéder un certain montant, en fonction de la zone où se situe le logement mis en location.

3. Déduire vos charges de votre imposition

Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.

On parle aussi de défiscalisation : la loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie de l’investissement.

4. Acheter sans apport

L’avantage de la loi Pinel est de pouvoir financer un investissement locatif via un crédit immobilier. Certes, il faut consentir un effort d’épargne, mais celui-ci est mensuel.

L’épargnant n’a pas besoin de posséder un gros capital de départ pour réaliser un investissement locatif Pinel. À l’inverse d'un investissement sur les marchés financiers.
 

5. Constituer un patrimoine

Pour préparer sa retraite ou sa succession, le dispositif Pinel est un investissement dans la pierre, à priori un des placements les plus sûrs, qui offre le meilleur taux de rendement à long terme.

Ci-dessous les étapes d'un investissement Pinel :
- Un investissement locatif dans un bien immobilier via un crédit immobilier,
- La défiscalisation d’une partie du prix du bien, sous forme de réduction d’impôt
- La location du bien et la perception de loyer

3 - Le type d’acquisition

La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants :
Logement acquis neuf
Logement en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Logement que vous faites construire
Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf (les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération)
Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
Attention à savoir : la réduction d'impôt peut s'appliquer qu'à 2 logements maximum par an.

Le projet de loi de Finance 2019 a voté récemment l'élargissement du dispositif Pinel dans l'ancien. Ce nouveau dispositif, appelé Denormandie (nom du ministre du Logement), permet aux acquéreurs souhaitant transformer un bien immobilier ancien (même professionnel) en un lieu d'habitation locatif, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel :
 

Type d'acquisitionDélai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvementDans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition
Logement à construire30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local

Légende : Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

L’investissement en loi Pinel doit être effectué dans un logement qui respecte les exigences énergétiques de l’immobilier neuf :

Type de logementNiveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construireRéglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travauxLabel HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Légende : Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition
Source :https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Attention : des règles différentes s'appliquent en outre-mer.

4 - Période d'investissement

La période d’investissement concerne les acquisitions réalisées entre septembre 2014 et 31 décembre 2022 et donne droit à une réduction d’impôt.

Attention : à partir du 1er janvier 2020, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

5 - Zone de la loi Pinel en 2022

Depuis 2019, le découpage des zones tendues s'est recentré sur les grandes agglomérations et leurs alentours.
Dorénavant seuls les appartements et logements situés dans les zones A, A bis ou B1 sont éligibles Pinel, c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre.

Les communes qui se trouvent dans les zones B2 et C sont sorties du dispositif Pinel, à l'exception des cas suivants :
Le bien immobilier soit acquis avant le 31 décembre 2018 et que le permis de construire soit délivré avant le 1er janvier 2018.
L'obtention d'un avis favorable du Comité Régional de l'Habitat et d'un agrément auprès du préfet.
 

Zone Pinel 2021
Zone AAgglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone A bisParis et 76 communes de la petite couronne parisienne
Zone B1Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et Outre-Mer
Zone B2Non éligible à la loi Pinel (sur agrément).
Zone CNon éligible à la loi Pinel

Attention : En Bretagne à partir du 1er juillet 2020, la réduction Pinel concerne seulement les logements situés dans une zone précise qui doit être définie par le préfet de la région. Cette liste n'est pas publiée pour le moment.

6 - Location loi Pinel en 2022

Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel :
Le bien doit être la résidence principale du locataire
Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans
Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un proche, un membre de sa famille, par exemple

La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit louer son bien à un locataire dont les revenus fiscaux ne peuvent pas dépasser les montants suivants :
 

Composition du foyer du locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

39 363 €

39 363 €

32 084 €

Couple

58 831 €

58 831 €

42 846 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

77 120 €

70 718 €

51 524 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

92 076 €

84 708 €

62 202 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

109 552 €

100 279 €

73 173 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

123 275 €

112 844 €

82 465 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 734 €

+ 12 573 €

+ 9 200 €

 

Composition du foyer du locataire

Zone B2

Personne seule

28 876 €

Couple

38 560 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

46 280 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

55 982 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

65 856 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

74 219 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 277 €

(Mise à jour septembre 2022)
Légende : Plafonds annuels de ressources pour un bail conclu en 2022 avec revenu fiscal de référence de 2020
Source : https://www.corrigetonimpot.fr/ressource-locataire-loi-pinel-plafond/#:~:text=Le%20seuil%20est%20de%2045,b%C3%A9n%C3%A9ficier%20de%20la%20r%C3%A9duction%20Pinel.

7 - Calcul du loyer

Comme le logement acquis est situé dans des zones tendues, le propriétaire qui met le bien en location Pinel ne peut dépasser un loyer plafonné pour bénéficier d’une réduction d’impôt sous la loi Pinel.
Ce plafond loyer Pinel est calculé chaque année, pour chaque zone :
 

Localisation du bienPlafonds mensuels de loyer au m²

2022

2020

Zone A Bis

13,09€

12,95€

Zone A 

17,62€

17,43€

Zone B1

10,55€

10,44€

Zone B2 (sur agrément)

9,17€

9,07€

(Mise à jour septembre 2022)
Légende : Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole.
(Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

8 - Conclusion

En résumé la loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, protection de vos proches et préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires.
Néanmoins l’important dans un investissement locatif reste sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

Nous vous proposons de réaliser votre propre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.

Les questions fréquentes sur la loi Pinel 2022

✅ Comment fonctionne la loi Pinel ?

🏠 La loi Pinel est une loi permettant de réduire ses impôts en réalisant un investissement immobilier locatif.

Comment obtenir la réduction d'impôts avec la loi Pinel ?

🏠 La loi Pinel permet de réduire ses impôts proportionnellement à la durée de mise en location de votre investissement.

Quelle réduction d'impôt obtenir avec la loi Pinel ?

🏠 Grâce à la loi Pinel et selon la durée de location de votre bien, vous économiserez 12% du montant du bien acheté pour 6 ans, 18% du montant du bien sur 9 ans et jusqu'à 21% sur une durée de 12 ans.

Qui peut investir en loi Pinel ?

🏠 La loi est claire : tous les contribuables français peuvent y prétendre du moment qu'ils réalisent un investissement locatif dans les zones et logements éligibles.