Comme tout investissement, le dispositif Pinel présente des avantages mais aussi des risques. Il ne s’agit pas de foncer tête baissée pour profiter de ce système de défiscalisation. Au contraire, il convient d’agir avec prudence, mesure et intelligence. Rappel des principes de base qui vous permettront d’éviter certains écueils et d’optimiser la rentabilité de votre placement.
Dispositif Pinel : nos 4 recommandations
1 - Soyez stratégique quant aux choix de l'emplacement
2 - Sélectionnez le bon locataire
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1. Soyez stratégique quant au choix de l’emplacement
Cela vaut pour le dispositif Pinel comme pour toute forme d’investissement immobilier. La localisation du bien est un critère déterminant dans la réussite de votre projet. Optez pour une ville dynamique.
Favorisez les métropoles en croissance.
Comme Montpellier, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon ou bien sûr Paris.
Vérifiez l’accessibilité du quartier et du logement. Est-il situé à proximité des transports en commun ? Y a t-il des emplacements de parking ? De même, quelles sont les infrastructures existantes en termes de commerces, d’écoles, d’hôpitaux, de parcs, etc.
En fonction des propositions à proximité du bien, vous pourrez cibler un profil spécifique de locataire. Ne vous laissez pas guider par un "coup de cœur". Mettez votre ressenti pour le bien de côté et réfléchissez au contraire aux caractéristiques qui plairont au plus grand nombre. Enfin, penchez-vous sur les spécificités du marché immobilier du quartier que vous avez retenu.
De même, n’oubliez pas que pour être éligible au dispositif Pinel, le bien doit obligatoirement être situé sur une de ces 3 zones : zone A, zone A bis et zone B1.
Zone Pinel 2020 | |
| Zone A | Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève) et 5 communes de Haute-Savoie : Chamonix-Mont-Blanc, La Clusaz, Les Gets, Megève, Morzine |
| Zone A bis | Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne |
| Zone B1 | Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et Outre-Mer, ainsi que de nombreuses communes de la Savoie et de la Haute-Savoie. |
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2. Sélectionnez le bon locataire
Un autre impératif pour toute personne qui se lance dans l’aventure de la location est de choisir précautionneusement son locataire. Pour cela, l'idéal reste de confier la gestion de son bien à un service de gérance comme le proposent la plupart des promoteurs, et ce, d'autant plus que ces frais seront a priori déduits de vos revenus.
Afin d’éviter les retards et toute autre déconvenue, la loi vous permet de demander plusieurs documents attestant la solvabilité des candidats locataires. Il s’agit d’une copie de son contrat de travail, ses derniers avis d’imposition ainsi qu’une quittance des derniers loyers.
De plus, ces documents sont essentiels afin de déterminer que les locataires ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés, seuils qui permettent aux propriétaires de bénéficier effectivement de la réduction d’impôt.
| Situation de votre foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
| Personne seule | 39 363 € | 38 363 € | 32 084 € |
| Couple (mariage ou Pacs) | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 734 € | 12 573 € | 9 200 € |
(Légende : Éligibilité des locataires à un appartement Pinel en fonction de leurs situation civile et revenus fiscaux. Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2022. Source : impots.gouv.fr)
3. Evaluez sérieusement vos capacités de financement
Bien des sites et agents immobiliers présentent le dispositif Pinel comme la solution miracle pour gagner de l’argent. En réalité, l’avantage fiscal est réel pour les personnes fortement imposées. Avant toute chose, vérifiez que la loi Pinel est adaptée à votre situation. Prenez le temps de calculer l’avantage dont vous pourriez bénéficier.
Définissez les objectifs de ce placement, à court, moyen et à long terme. Il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement, qui mobilise des ressources. Même si vous pouvez solliciter un établissement bancaire pour obtenir un financement, il est essentiel d’assurer la pérennité de votre projet. Anticipez le plus en amont le montage financier que vous devrez mettre en place.
En effet, suite à l’engagement locatif, pendant 6 à 12 ans, vous serez dans l’incapacité de revendre le bien. Vous devez être certain que vous serez en mesure de le rembourser et d’en assurer les différents frais. Un placement dans la pierre, même si cela constitue très souvent un bon placement, cela ne doit pas être pris à la légère.
Alors prenez le temps de vous renseigner et n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous guider dans toutes les étapes.
4. Faites-vous accompagner
Suite logique du point précédent. Ne vous lancez pas seul dans l’aventure de l’investissement locatif via le dispositif Pinel. Les démarches sont longues et les obligations administratives nombreuses.
De la prospection d’un promoteur, à la découverte des plans, des visites de chantier à la remise des clés, de la recherche de locataires à la signature du bail, il faut s’armer de patience et de pugnacité !
Le marché immobilier évolue sans cesse. Un conseiller en gestion du patrimoine pourra vous apporter une expertise précieuse dans le choix de votre investissement. De même, une agence immobilière pourra prendre en charge les nombreuses procédures et compléter les papiers nécessaires à votre place.
Questions fréquentes sur la loi Pinel 2022
✅ Comment optimiser son investissement en loi Pinel ?
🏠 Pour investir intelligemment avec le dispositif Pinel, il faut prendre quelques éléments clés en compte : le prix du bien, le montant du loyer, la zone, la durée d'engagement et la réduction d'impôts attendue.
✅ Comment choisir sa zone Pinel ?
Il existe 3 zones Pinel : A, A Bis et B1. Les zones A et A Bis sont les plus tendues avec des prix plus élevés à l'achat mais un plafond de loyer plus élevé, à l'inverse de la zone B1. Privilégiez des zones au rapport prix d'achat/montant du loyer intéressant.
✅ Comment choisir l'emplacement du logement ?
🏠 En addition à la zone, l'emplacement pour un investissement Pinel se révèle très important. Privilégiez une ville attractive où il fait bon vivre pour maximiser votre rendement et pérenniser votre investissement.
✅ Comment choisir sa durée de mise en location ?
🏠 La loi Pinel ouvre le droit à une défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans. Plus vous louez longtemps, plus vous économisez sur vos impôts dans la durée. Tout dépendra de vos objectifs. Faites vos calculs !