Loi monuments historiques : comment fonctionne-t-elle ?

Les principes de la loi monuments historiques

À qui s’adresse le dispositif ?

Quels sont les biens immobiliers concernés par la loi monuments historiques ?

Quelles sont les conditions ?

La défiscalisation monument historique : les avantages ?

Particularité du dispositif

Comment calculer le montant de réduction d’impôt avec la loi monuments historiques ?

 Loi monuments historiques et droits de succession

Plus de 100 années ont passé et la loi continue de protéger le patrimoine français. Les amateurs de vieilles pierres et d’édifices remarquables sont aidés par l’État dans les rénovations et l’entretien de ces bâtiments.

Votée en 1913, la loi sur les Monuments Historiques incitait les propriétaires à réaliser des travaux de rénovations ou de réhabilitations. En effet, le but recherché était alors de sauvegarder le patrimoine historique français. Elle a été par la suite revue en 1927, accordant les avantages de la loi aux monuments inscrits à l’inventaire supplémentaire. En 1930, puis en 1943, la législation a évolué pour préserver d’autres types de bâtiments patrimoniaux ainsi que les alentours de chaque ouvrage. L’idée est alors d’instaurer un périmètre de protection, qui interdirait toute construction ou modification sans l’aval des autorités compétentes. De nos jours, la loi sur les Monuments Historiques est toujours en vigueur et offre des bénéfices aussi bien aux propriétaires qu’aux habitants locaux.

La loi sur les Monuments Historiques en 2023 permet aux investisseurs d’acquérir des biens remarquables, et de les restaurer. En échange, ils bénéficient d’une défiscalisation sur les travaux dédiés aux monuments historiques. Ainsi, les contribuables français ont la possibilité d’acheter un bien classé, agréé ou inscrit, d’effectuer les travaux pour remettre en état l’édifice, avant de profiter d’une déduction égale à 100 % des charges supportées lors de l’acquisition, de l’entretien et de la rénovation dudit bâtiment. Les particuliers peuvent aussi déduire les intérêts d’emprunt, et l’ensemble de cette aide fiscale se répartit sur une durée de 3 ans. Par ailleurs, les taux de déduction accordés aux propriétaires peuvent être plus ou moins importants en fonction du nombre de jours ouverts au public, que ce soient des scolaires ou des visites.

La défiscalisation monument historique concerne tous les contribuables domiciliés en France situés dans les plus hautes tranches d’imposition : l’impact fiscal est optimisé pour la tranche 41 à 45 %. L’investisseur peut déduire l’ensemble des travaux de son revenu global, sans aucun plafonnement, la réduction d’impôt peut donc aller jusqu’à 45 %, suivant la Tranche Marginale d’Imposition (TMI). 

Un monument historique est un immeuble ou un objet mobilier recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger, du fait de son intérêt historique, artistique, architectural, mais aussi technique ou scientifique. Aujourd’hui, 43 000 immeubles sont protégés au titre des monuments historiques en France. 

La défiscalisation régie par la loi Monuments historiques 2020 s’étend aux bâtiments suivants :

• Immeubles classés Monuments Historiques 2020 
• Immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) 
• Immeubles du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine 
• Immeubles du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, agréés par le ministre de l’économie et des finances et ouverts au public, au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre. 

Notez qu’en cas de classement partiel d’éléments dissociés de l’ensemble immobilier (du jardin, de certaines salles ou d’un escalier, par exemple), les avantages fiscaux ne concernent que ces parties isolées.

Pour bénéficier de ce dispositif, certaines conditions doivent être remplies :

• L’engagement de conservation des immeubles pendant 15 ans minimum, à compter de leur acquisition 
• Pas de mise en copropriété de l’immeuble postérieure au 01/01/2009 (sauf agrément) 
• Pas de détention indirecte postérieure au 01/01/2009 (sauf agrément si SCI familiale) 
• L’encadrement des travaux par l'architecte des Bâtiments de France.
   

La loi Monuments historiques offre des bénéfices non négligeables aux contribuables fortement imposés. En effet, l’ensemble des travaux de rénovation peut être déduit des revenus fonciers, ce qui peut élever la réduction fiscale jusqu’à 45 % du montant, si elle s’impute dans la tranche maximale d’imposition. 

Outre la défiscalisation, la loi Monuments historiques prévoit aussi, dans certains cas, l’exonération des droits de succession et de donation. Il est alors demandé aux propriétaires de signer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget et de garder le bien pendant 15 ans. 

Exemple :

Un contribuable se trouvant dans la tranche d’imposition à 45 % devient propriétaire d’un bien classé estimé à 100 000 € avec le montant de la restauration évaluée à 400 000 €.

400 000 x 0,45 = 180 000 

L’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 180 000 € (hors déduction des intérêts d’emprunt) durant la période du chantier. Ce qui fait une réduction d’impôts de 60 000 € par an pendant 3 ans. 

Ce type d’opération est très rare, car très encadré, et ne concerne qu’une petite partie du patrimoine français, ainsi, chaque année, on ne compte qu’une dizaine de projets. 

Il est essentiel de consulter un spécialiste qui saura vous guider dans votre projet, car de nombreux pièges existent :

• Emplacement à très faible demande locative ;
• Quote-part de travaux trop faible ;
• Manque de garanties sur l’achèvement, le prix précis des travaux…

Avec le dispositif de défiscalisation Loi Monuments Historiques 2020, vous avez la possibilité :

• De déduire 100 % des travaux effectués. En fonction du montant de la restauration prévue et de votre tranche d’imposition, vous obtiendrez une réduction d’impôts dont le montant sera reversé sur la durée du chantier.
• D’imputer des déficits fonciers sur les revenus. Il est cependant noté que ces déficits varient en fonction de certains cas de figure.
• Si votre bien ne génère aucune recette, la déduction est égale à 100 % si vous respectez un certain nombre de jours de visite par an. Dans le cas contraire, la déduction ne pourra être que de 50 %.
• Si votre bien n’est pas occupé et génère des recettes, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 2 290 € si vous disposez d’un jardin ou d’un parc. Dans le cas contraire, l’abattement sera de 1 525 €.
• Si votre bien est occupé et génère des recettes, 75 % des charges foncières sont imputables sur le revenu global et les 25 % restants sont déduits du revenu global du propriétaire.

Saviez-vous qu’il est possible d’être exonéré des droits de succession et ce, même si l’héritier ne fait pas partie de la famille du détenteur du bien ? Pour en bénéficier, il vous faudra cependant, en tant qu’héritier, légataire ou donataire, souscrire une convention pendant une durée de 15 ans avec les ministères de la Culture et des Finances.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés aux droits de succession, cette convention devra obligatoirement mentionner les éléments suivants :

• Désignation du bien (ou parties du bien) qui bénéficie(nt) de la protection des Monuments Historiques ou inscrits ;
• Ensemble des biens meubles (ou immeubles) qui peuvent être exonérés ;
• Différents engagements à respecter par les ayants droit. Il est à noter qu’un ayant droit ne peut apporter de modifications aux éléments de décor par exemple figurant dans la convention. Il ne peut pas non plus démolir, déplacer, transformer, vendre, donner ou léguer ce bien sans l’accord préalable du ministère de la Culture. La réalisation de travaux est également soumise à l’accord de ce dernier ;
• Modalités d’entretien du bien ;
• S’il y a lieu, informations et conditions d’accès des visiteurs. Dans ce cas, les lieux devront être ouverts au public au moins 100 jours par an d’avril à septembre, y compris les dimanches et les jours fériés, dont 80 jours minimum entre les mois de juin et septembre.

En l’absence de ces éléments, la convention deviendrait caduque.

Depuis 1995, l’exonération des droits de succession est également étendue aux Monuments Historiques détenus dans le cadre d’une SCI, si les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Au moment du dépôt de cette convention, il vous conviendra d’ajouter les justificatifs suivants :

• Avis de classement ou d’inscription de votre bien aux Monuments Historiques ;
• Déductions effectuées au cours de l’année écoulée.