1 - Principe de la loi Malraux
2 - Fonctionnement du dispositif Malraux
3 - Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux
4 - Les avantages du dispositif
5 - Exemples de réductions d'impôt en loi Malraux
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1 - Principe de la loi Malraux
La loi Malraux intervient lorsque vous réalisez un investissement immobilier situé :
- Soit en secteur sauvegardé (essentiellement des centres historiques)
- Soit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
- Soit en site patrimonial remarquable
- Soit dans un quartier ancien dégradé
Elle peut s’appliquer, dès lors que vous y effectuez des travaux d’amélioration, de rénovation, de toiture, de transformation du logement ou de réaffectation à l’habitation.
En d’autres termes, elle permet aux propriétaires d’un bien immobilier ancien et faisant l’objet d’une restauration immobilière situé dans un quartier reconnu pour son histoire et son patrimoine de bénéficier de réductions d’impôt, à condition de s’engager à le mettre en location, pendant une durée minimum de 9 ans.
2 - Fonctionnement du dispositif Malraux
La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique.
La réduction d’impôt correspond à un montant des travaux plafonné à 400.000€, étalée sur une période de 4 années consécutives.
3 - À qui s’adresse la loi Malraux ?
En théorie, tous les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de ce dispositif. En pratique, il s’adresse plutôt aux personnes aux revenus (et donc à la fiscalité) très élevés, car il faut pouvoir supporter le coût des travaux dans la limite des 4 ans seulement.
4 - Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux
Cette défiscalisation est conditionnée par plusieurs critères obligatoires :
- D’une part, le propriétaire doit s’engager à réaliser une restauration complète de l’immeuble et d’autre part,
- Le bien restauré doit être destiné à la location à usage d’habitation principale pendant 9 ans minimum. L’engagement de location doit prendre effet au plus tard 12 mois après l’achèvement des travaux de rénovation.
- La déduction fiscale octroyée est plafonnée à 100 000€ par an.
- La réduction fiscale s’étale sur la période de paiement effectif des travaux et ce, jusqu’à 3 ans maximum après la délivrance du permis de construire.
- Les travaux doivent impérativement recevoir une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
- Ils doivent en outre être suivis par les Architectes du Bâtiment de France.
- Notez aussi que la location ne peut être conclue avec un membre de votre fiscal, ni un ascendant, ni un descendant
5 - Les avantages du dispositif
Premièrement le dispositif Malraux n’est pas concerné par le « plafonnement des niches fiscales », qui limite les avantages fiscaux liés à certains investissements, à 10 000 € par an. En effet elle permet une réduction d’impôt de 22 000€ à 30 000€ maximum selon la zone de localisation du bien.
Le dispositif Malraux prévoit que les travaux peuvent être réalisés dans le cadre même du contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt correspond au prix des travaux effectivement payés par l'investisseur. Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.
De plus, cette loi permet le cumul avec d’autres investissements locatifs bénéficiant d’une défiscalisation, comme les lois Pinel, Censi Bouvard, ou encore la loi Robien… Néanmoins, pour un même bien immobilier il n’est pas possible de cumuler d’autres avantages fiscaux.
6 - Exemples de réductions d’impôt en loi Malraux
Le calcul du montant de la réduction d’impôt auquel vous avez droit se fait de la manière suivante :
- Montant des dépenses éligibles x taux de réduction d’impôts**
**Pour les immeubles situés sur un site remarquable avec Plan de Valorisation et d’Architecture du Patrimoine (PVAP), le taux de réduction d’impôt est égal à 22% du total des dépenses éligibles.
**Pour les immeubles situés sur un site remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou encore des quartiers conventionnés, le taux de réduction d’impôt est égal à 30% du montant des dépenses éligibles.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts Loi Malraux, les dépenses retenues pour la réalisation de travaux est de 400.000 euros sur une période de 4 ans. En-deçà de cette somme, vos travaux peuvent imputer sur 1, 2, 3 ou 4 ans et vous pouvez alors prétendre à la totalité de la réduction d’impôts.
Au-delà de 400.000 euros, vos travaux devront être effectués sur une période plus importante pour pouvoir bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt.
Exemple 1
Vous réalisez 320.000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD). Dans ce cas, la réduction d’impôts Loi Malraux peut être imputée sur 4 ans, soit :
(320.000 euros x 30%) / 4 = 24.000 euros par an.
Vous profitez de la réduction d’impôts totale soit 96.000 euros.
Exemple 2
Vous réalisez 460.000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un QAD. Le calcul devrait être de :
(460.000 euros x 30%) / 4.
Or le montant des dépenses qui ouvrent droit à réduction d’impôts Loi Malraux est plafonnée à 400.000 euros sur une période de 4 ans soit 34.500 euros par an.
Une des solutions qui s’offre à vous serait de réaliser par exemple 380.000 euros de travaux jusqu’à la fin de la 4ème année, et d’engager 80.000 euros de travaux sur la 5ème année. Vous pourrez ainsi profiter de la totalité de la réduction d’impôts soit 115.000 euros.