Loi Censi-Bouvard : quel est son fonctionnement ?

La loi Censi-Bouvard a été mise en place pour favoriser les investissements locatifs dans les résidences de services. Elle permet d’économiser jusqu’à 11% du montant investi, soit jusqu'à 3 666 € de réduction d'impôts par an pendant 9 ans. Elle offre aussi de récupérer la TVA (20%) et la défiscalisation des loyers générés.

Dans cet article, vous verrez en détails son fonctionnement, les conditions de son octroi et les différents avantages fiscaux qu’elle vous apporte. Vous serez ainsi en mesure de savoir si la loi Censi-Bouvard peut répondre judicieusement à vos besoins.

1 - Fonctionnement de la loi Censi-Bouvard 

2 - Loi Censi-Bouvard et la réduction d'impôt

3 - Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Bouvard ?

4 - Quels sont les logements éligibles au dispositif Censi-Bouvard?

5 - Comment reporter la réduction d'impôt Bouvard ?

6 - La loi Censi-Bouvard en LMNP

7 - Défiscalisation Censi-Bouvard et prélèvement à la source

La loi Censi-Bouvard octroie des avantages fiscaux aux propriétaires bailleurs de locations meublées non professionnelles (LMNP) sur la valeur hors taxe du bien.

Elle concerne les résidences de services neuves ou rénovées, comme :
- les EHPAD : établissements pour personnes âgées dépendantes
- les résidences étudiantes
- les résidences touristiques
- les résidences d'affaires

Définition d'une résidence de services : C'est un hébergement qui proposes des services comme la : la restauration, la blanchisserie, le nettoyage, l’accueil, etc...

Aussi, pour tout investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2020, l’acquéreur, à condition qu’il réside en France, bénéficie d’une réduction d'impôt Censi-Bouvard sur la valeur du bien hors taxes, équivalente à 11% du prix de revient du logement plafonné à 300.000€. La réduction est étalée de manière linéaire, sur 9 ans reconductibles.

À cette réduction s’ajoutent les avantages fiscaux liés à la location meublée : récupération de la TVA, sous la forme d’un remboursement de 20% du montant d'achat de la part du trésor public à l'investisseur et étalée sur 20 ans ainsi que la défiscalisation des loyers perçus.

Avec le capital que vous pourrez générer grâce à ce dispositif, vous pourrez, par exemple, utiliser la loi Pinel dans le cadre d’un nouvel investissement à but locatif.

La loi Bouvard vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, à hauteur de 11% du prix d’achat hors taxe du bien. Le montant du logement doit être dans la limite de 300.000€ hors taxe. La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, c’est-à-dire que pendant 9 ans, vous bénéficiez de la même réduction sur le prix d’achat de l’investissement.

Aussi, imaginez un investissement de 120.000€ TTC.
- montant de la TVA : 20.000€
- réduction d’impôt : 11.000€ (répartis sur 9 ans)
- Total des avantages fiscaux : 31.000€

Notez que la loi Censi-Bouvard permet l’acquisition de plusieurs logements par an. La seule limite concerne le montant de vos recettes locatives, qui ne peuvent dépasser 23.000€ par an.

Vous pouvez récupérer la TVA sur votre acquisition soit jusqu'à 20% du prix du bien immobilier avec le dispositif Censi-Bouvard 2020, si l'exploitant propose au moins 3 services en plus de l'hébergement.

Pour profiter des avantages fiscal Censi-Bouvard, il faut :

• Acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente état futur d'achèvement) 
• Le bien doit être mis en location meublée avec un bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.
• Il est toutefois possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2020 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
• Mettre le bien en location dans les 12 mois suivants sa livraison.
• La réduction d'impôt se calcule sur l'achat d'un ou plusieurs logement sur un montant maximum de 300 000€ HT par an
• Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard la même année pour le même foyer fiscal.
• La loi Censi-Bouvard n'exige pas de zonage, ni de plafond de ressources du locataire, ni de plafond de loyer
• L'activité de LMNP Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne peut pas être réalisé de façon professionnelle. Les loyers locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.
• Les loyers locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

La prolongation de la loi Censi-Bouvard concerne les résidences meublées, aussi appelées résidences de services et que l’on regroupe en 3 catégories :

1- Les résidences avec services pour étudiants : une habitation occupée au moins à 70% d’étudiants, offrant différents services 

2- Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées : offrant diverses prestations de soins et d’actes médicaux ou paramédicaux
3- Les résidences d'accueil et de soins agréées : pour les personnes en perte d’autonomie et nécessitant une surveillance médicale permanente.

En effet, les résidences de tourisme ne sont plus inclues dans la prolongation loi Censi-Bouvard (fin de l'éligibilité depuis le 31 décembre 2016).

Les logements doivent être loués meublés sous un bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans.
Ce qui signifie que vous ne pouvez pas louer le bien directement à un proche ou une connaissance.

Le régime Censi-Bouvard ne définit ni zonage, ni plafond de loyer. De même, le locataire n’est pas soumis à un plafond de ressources pour que le propriétaire bailleurs bénéficie des avantages fiscaux.

Il y a peu de risques avec le dispositif Censi-Bouvard. C’est un investissement parmi les plus sûrs, car il n’y a pas de risques de vacance locative. Enfin, le contribuable peut réaliser autant d’investissements Censi-Bouvard qu’il le souhaite, à condition de ne pas dépasser le montant de 300.000 euros/an.

Il est possible de reporter la réduction d'impôt sur les 6 prochaines années, si la réduction est supérieure au montant d'impôt à payer.

Si votre réduction d'impôt Censi Bouvard dépasse le montant d'impôt que vous devez payer, vous pouvez transféré le solde de la réduction Censi Bouvard sur les 6 années suivantes, à condition que le logement soit toujours en location pendant les années du report.
 

La LMNP offre le double avantage de devenir propriétaire et de percevoir des revenus locatifs mensuels non imposés. La loi Bouvard concerne la location de logements meublés, dont les revenus ne dépassent pas 23.000€ par an ou 50% des revenus globaux du propriétaire. Il n’est, en revanche, pas possible de cumuler avec d’autres dispositifs semblables, qui permettent également de défiscaliser les revenus locatifs.

Lors d'un investissement immobilier meublé locatif en résidence de services, deux choix s'offrent à vous :
- LMNP classique prévoit un amortissement de l’investissement : déduction du montant de l’achat sur 30 ans.
- LMNP en Censi-Bouvard offre au contraire une réduction d’impôts sur le revenu, sur une durée de 9 ans, reconductibles.

Pour bénéficier des avantages dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, il convient de respecter plusieurs conditions :
- L’acquisition concerne un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement
- ou d’un logement rénové depuis moins de 15 ans
- le logement meublé doit être loué pour une durée minimale de 9 ans, dans les 12 mois qui suivent son acquisition
- via un bail commercial à l'exploitant de la résidence
- dans un secteur où le manque de logement est évident : résidences étudiantes, EHPAD, etc.

Il n’existe pas de zonage de prix des loyers, ni de plafond de loyer ni de plafond de ressources du locataire. Par contre, en tant que bénéficiaire du dispositif de réduction d’impôt liée à la loi Censi-Bouvard, cette activité ne peut pas être exercée à titre professionnel.

C’est pour cela que vos recettes locatives sont plafonnées à 23.000€ et ne peuvent pas représenter plus 50% de vos revenus globaux. De plus, le dispositif Censi Bouvard est soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Attention, seul l’investissement immobilier est pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt Censi Bouvard. Le mobilier, lui, s’amortit et ne peut pas faire bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire.

Saviez-vous que la méthode de remboursement des crédits impôts était plus avantageuse depuis le prélèvement à la source ? Si ce dispositif ne devait initialement concerner que les réductions et crédits d’impôts liés aux services à la personne, celui-ci a été étendu.

Si vous bénéficiez de crédits d’impôts ou de réductions en investissement locatif de type Censi-Bouvard (ou encore Pinel) vous pouvez prétendre à un remboursement de 60 % calculé sur la base de votre situation fiscale de l’année précédente, contre 30% auparavant.

Questions fréquentes sur la loi Censi-Bouvard