Loi Alur : comment ça fonctionne ?

La loi Alur ou la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a été instaurée en 2014 dans le but de réformer le droit au logement en France.

1 - Définition de la loi Alur
2 - Les modalités de la loi Alur
3 - Les principes appliqués aux autorités

La loi Alur a vu le jour afin de lutter contre la hausse vertigineuse des loyers dans certaines villes et de faciliter l’accès au logement pour tous, dans le respect des droits de toutes les parties.

Elle institue de nombreux principes appliqués aux locataires et aux propriétaires. De l’encadrement des loyers à la rédaction de bail en passant par les justificatifs à demander au candidat locataire, le texte a profondément bousculé les principes et pratiques du secteur immobilier. Voyons en détails son fonctionnement.
 

Le texte de loi a permis la création d’un modèle de contrat type pour la rédaction du bail. Il s’applique aux locations vides dont le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014.

Il rassemble une série de mentions obligatoires et ce, afin d’éviter les litiges éventuels entre le bailleur et son locataire.

Ces informations varient selon que le logement soit loué meublé ou non meublé :
- Nom et domicile du propriétaire ou celui du gestionnaire et son siège social si le logement est géré par un tiers
- Noms du ou des locataires
- Date de prise d'effet et durée du bail
- S’il s’agit d’un bail d’habitation d’un bail professionnel ou d’un bail mixte
- Description du logement : maison ou appartement, nombre de pièces, équipements à usage normatifs, communs…
- Travaux effectués depuis le départ du dernier locataire
- Surface habitable du logement
- Montant du loyer et mode de règlement
- Montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent
- Montant du dépôt de garantie
- Règles relatives aux frais d’agence, au partage des frais entre bailleur et locataire

Il est à noter que le contrat de bail soit rédigé et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties : propriétaire, locataire, colocataires, caution, agence…

De plus, des pièces justificatives annexes doivent compléter ce contrat type :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949
- État des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) si le logement est situé dans une zone à risque
- État des lieux d’entrée
- Attestation d’assurance contre les risques locatifs
- Liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT ou fibre)
- Convention Anah si le logement est conventionné
- Extrait du règlement de copropriété

Les textes de loi évoluent régulièrement. En fonction de la date de signature de votre bail, consultez le site service-public.fr pour le détail complet des éléments nécessaires à la rédaction du bail.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) telle qu’initialement pensée prévoyait d’indemniser tous les propriétaires victimes de loyers impayés.

Finalement, le gouvernement a fait marche arrière, sous la pression des assureurs. Le GUL est remplacé par Visale, le Visa pour le logement et l’emploi, une garantie qui s’applique aux locataires de moins de 30 ans, en situation précaire, à hauteur maximale de 1.300 euros par mois.

La restitution du dépôt de garantie doit avoir lieu dans le mois qui suit la remise des clés, dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
 

C’est une des mesures phares de la Ministre Cécile Duflot. En instaurant des "zones tendues", le texte détermine les zones géographiques où la demande de logement est plus élevée que l’offre.

Le locataire d’un appartement en zone tendue dispose désormais d’un préavis d’un mois (contre 3 en zone non tendue) s’il désire résilier son bail.

Afin de lutter contre la hausse des loyers et pour garantir l’accès au logement, il bénéficie aussi d’un loyer "encadré", ou plafonné. Si l’encadrement des loyers est obligatoire à Paris, il est facultatif dans 28 autres agglomérations.

Pour l’instant, seule Lille a adopté la mesure, qui prévoit que le préfet de département établit, chaque année, un loyer médian de référence à ne pas surpasser. En cas de dépassement, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Lors du renouvellement de bail, si le locataire habite en zone tendue et qu’il constate que son loyer est supérieur au loyer médian de référence, il peut introduire un recours en diminution de loyer.

À l’inverse, le bailleur peut aussi entreprendre un recours en réévaluation du loyer si le montant appliqué est inférieur au loyer médian de référence. L’un comme l’autre doivent exprimer leur souhait 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
 

La loi Alur encadre aussi la liste des pièces justificatives qu’un propriétaire est en droit de demander au candidat à la location et à sa caution :
- Carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
- Dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition
- 3 derniers bulletins de salaires
- Justificatif de versement des indemnités de stage
- 2 derniers bilans ou attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées
- Justificatif de versement des indemnités : retraite, prestations sociales et allocations perçues lors des trois derniers mois
- Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement
- Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Contrat de travail, contrat de stage ou attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération
- Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés
- Copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant
- Copie de la carte professionnelle pour une profession libérale
- 3 dernières quittances de loyer
- Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles
- Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale

Cette liste exclut donc toutes autres pièces justificatives comme la carte Vitale, un relevé de compte, une attestation d’absence de crédit en cours, une autorisation de prélèvement automatique, un extrait de casier judiciaire, un dossier médical, etc.

L’intervention d’un agent immobilier lors de la location d’un logement est mieux encadrée depuis la loi Alur. Le montant des frais d'agence est en effet plafonné par décret, en fonction de la surface habitable du bien et de la zone géographique où il est situé.

La répartition du règlement de ces frais entre locataire et propriétaire est également mieux définie. Les frais d’agence doivent être payés après la signature du bail.

De plus, le texte a mis en place l’obligation de compte séparé pour les copropriétés ainsi qu’un contrat de syndic type, applicable à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015.

Le règlement encadre les honoraires du syndic, distinguant la "gestion courante" des frais particuliers qui eux seuls, peuvent être facturés en supplément.

Cela concerne :
- Préparation, convocation et participation aux assemblées générales supplémentaires
- Dépassement des horaires de référence
- Réunions additionnelles avec le conseil syndical
- Visites supplémentaires de la copropriété
- Rédaction ou modification du règlement de copropriété, suite à une décision du syndicat
- État descriptif de division et publication du règlement de copropriété ou des modifications apportées
- Gestion administrative et matérielle suite à un sinistre

L’objectif premier de la loi est la régulation des marchés immobiliers et la fin des pratiques abusives. Cela passe aussi par des politiques innovantes et volontaires. Aussi, les responsabilités des pouvoirs publics ont été revues en 2014 et depuis.

Afin de développer l’offre de logement, en favorisant la densification urbaine, les outils de planification et les règles de mobilisation du foncier ont été adaptés. Le PLU ou Plan Local d’Urbanisme Intercommunal a été transféré aux intercommunalités, qui connaissent mieux leur territoire et leurs besoins.

Aujourd’hui, on estime que plus de 500 PLUI sont en cours d’élaboration, apportant une réponse concrète en faveur de l’accès au logement en France.