LMNP 2023 : comment fonctionne ce statut ?

Statut LMNP en 2023 : quel est son fonctionnement ?

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Les avantages de la location meublée en statut LMNP

Les inconvénients de la location meublée en statut LMNP

Statut LMP ou plutôt LMNP ?

LMNP et régimes fiscaux

Le statut LMNP est destiné aux bailleurs non-professionnels louant des biens meublés. Il est accessible à tous les contribuables français qui souhaitent louer un logement meublé en tant que complément de revenus, et non comme activité principale. Ce statut de défiscalisation immobilière existe depuis 1949 et a connu de nombreuses évolutions. En 2023, il reste l’un des statuts les plus avantageux pour investir dans l’immobilier.

Différents logements peuvent être loués grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel :
 

• Un appartement ou une maison meublée par le propriétaire (ou le prestataire à qui il fait appel) ;
   
• Un logement situé en résidence étudiante ou en résidence pour seniors, destiné à la location longue durée ;
   
• Un bien situé en résidence de tourisme ou en résidence d'affaires, dédié à la location courte durée.
   

Les revenus du LMNP relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être déclarés sous deux régimes différents :  
 

• Le régime micro-BIC, qui consiste en un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs avant imposition. Il s'agit du statut par défaut ;
   
• Le régime réel, qui permet de déduire l'ensemble des charges et de générer possiblement un déficit. Il permet également un amortissement, sauf en cas de cumul avec la loi Censi-Bouvard.
   

Le régime réel devient obligatoire si le revenu annuel est supérieur à 70 000 €. Il peut toutefois être choisi de manière volontaire. 

Le statut LMNP est attribué en fonction de plusieurs critères :
 

• Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
• Les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux
   

Au-delà de ce seuil, cette activité est considérée comme de la location en meublé professionnel (LMP).

D’une manière générale, on considère la LMNP comme un investissement à long terme. Les biens ont vocation à être conservés longtemps et non être revendus. La valorisation du bien tient aux loyers perçus année après année.

La LMNP vous permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier : intérêts du prêt, taxes et frais divers. Ainsi vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu.

En LMNP, les charges déductibles ne sont pas répertoriées dans une liste indicative, mais elles répondent aux conditions suivantes :
 

• sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne ;
• justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété) ;
• comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours.
   

Le système prévoit aussi d’inclure dans les charges déductibles LMNP les amortissements de la valeur du bien.

La durée de l’amortissement LMNP se distingue en 2 parties, à raison de :
 

• de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements ;
• de 20 à 40 ans pour le bien immobilier.
   

En d’autres termes, l’investissement LMNP est une source de revenus réguliers avec une fiscalité favorable qui permet une bonne rentabilité. Il convient parfaitement aux personnes désirant un produit clé en main, c’est-à-dire bénéficiant d’une gestion simplifiée et sécurisée. 

En location meublée le propriétaire offre un service additionnel au locataire : électroménager, meubles, télé, etc. Avec l'aménagement du logement les loyers sont 15 à 25% supérieur qu'une location nue.

Des loyers supérieurs à la location nue

Vous bénéficiez du statut LMNP lorsque vous réalisez un investissement immobilier et louez le logement acquis meublé (neuf ou ancien). L’intérêt de ce dispositif est qu’une location meublée a un loyer généralement supérieur à une location vide, générant des revenus supplémentaires. 

Vous pouvez investir en LMNP dans une résidence service/gérée, cela comprend : résidence étudiante, pour seniors, de tourisme, etc. 

Une défiscalisation avantageuse

Votre investissement en LMNP est optimisé au maximum avec ce régime en déduisant la totalité des charges et des amortissements. En effectuant une location sur le long terme, vous pouvez facilement être exonéré partiellement d’impôts durant une dizaine d’années. À l’inverse, avec une location de courte durée, vous êtes exonéré d’impôts sur les premières années, et diminuez votre fiscalité les années suivantes.

Une simplicité de lancement

Le statut LMNP est une solution simple et pratique pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'immobilier locatif et la défiscalisation immobilière. En effet, par rapport au statut de loueur professionnel, les formalités administratives sont réduites, faciles à réaliser et entièrement gratuites.

Pour ce faire, il suffit d'envoyer son dossier d'immatriculation à l'attention du greffe du tribunal de commerce. Cette formalité est effectuée via le formulaire Cerfa 11921*05, P0i : personne physique - déclaration d'une activité non salariée indépendante. Le dossier peut être joint par courrier, mais également en ligne depuis le site Infogreffe.

L'enregistrement du statut est ensuite transmis à l'INSEE : vous recevez alors votre numéro SIRET sous un délai de quelques semaines. 

La récupération de la TVA

Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux. Parmi eux, celui de pouvoir récupérer la TVA sur les achats effectués pour le bien meublé. En effet, le loueur LMNP a la possibilité de récupérer la TVA engagée pour les travaux, l'aménagement et la décoration de son logement loué.

La récupération de la TVA contribue à la rentabilité d’un investissement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.  

Pensez bien sûr à conserver l’ensemble de vos factures professionnelles. En cas de contrôle fiscal, vous pourrez alors justifier la déduction de la TVA. 

Louer un logement entièrement meublé et équipé

Bien que cela puisse sembler évident, il est indispensable que le bien soit parfaitement préparé pour être loué. En d’autres termes, vous devrez installer tous les meubles et équipements nécessaires afin que les locataires puissent profiter du confort moderne et qu’ils ne manquent de rien.

On part généralement du principe qu’un logement meublé décent permet aux locataires de s’installer en apportant seulement leurs effets personnels. La loi ALUR précise l’ensemble des meubles et des équipements qui doivent figurer dans un logement meublé. 

La durée du contrat de location est plus courte en location meublée

La réglementation des contrats de location en meublée est différente des contrats de location nue : les durées sont inférieures de 3 années en comparaison à la location nue.

Parfois cela peut être vu comme un atout, car il y a plus de flexibilité dans la gestion.

Il existe 3 types de contrat de location pour le loueur meublé :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable ;
• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable ;
• le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum). 

Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an

Afin de bénéficier du régime LMNP, la location de logements en meublé ne doit logiquement pas constituer votre activité principale. Autrement dit, cette activité n’est pas censée représenter plus de 50 % de vos revenus fiscaux. Cependant, une tolérance s’applique : tant que les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, il est possible de rester dans le régime de la location en meublé non professionnelle, y compris s’il s’agit de votre activité principale.

Si toutefois aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous passerez alors automatiquement sous le statut de LMP (loueur en meublé professionnel). Vous perdrez les avantages de la location non professionnelle, mais vous en gagnerez d’autres, mieux adaptés à votre situation. 

Pour être qualifiable fiscalement en loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut au moins l’une des deux conditions suivantes :

• les recettes (loyers charges comprises) soient inférieures au seuil de 23 000 € par an ;
• ces recettes soient inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si le loueur ne respecte aucune de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel et soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales. 

Nous l’avons vu, la location de meublé non professionnel est un investissement privilégié. Il génère des revenus sûrs et non imposables. Or, selon la loi, les revenus des locations meublées non professionnelles traduisent une activité commerciale, dépendante du régime BIC.

Cependant, pas besoin de monter une société ! Quand vous effectuez votre déclaration d’impôt, vous avez le choix de déclarer vos revenus BIC selon 2 régimes fiscaux : soit au régime réel simplifié, soit au régime micro BIC.

• Le régime réel simplifié : C’est une solution avantageuse, qui prend en compte toutes les charges déductibles en LMNP et l’amortissement que nous avons cité ci-dessus. C’est en revanche un régime complexe, qui multiplie les formalités et déclarations administratives.
• Le micro BIC : Ce système permet une formalité déclarative simplifiée, avec un abattement forfaitaire à 50%. Or, dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt moins intéressante que l’ensemble des calculs de déduction de charges et amortissement du régime simplifié.

Notez que, lors de votre déclaration LMNP, vous pouvez changer de régime fiscal, et donc adopter le régime micro BIC en un an seulement.