LMNP 2022 : Tout ce que vous devez savoir

Cet investissement immobilier propose en effet des options avantageuses. Sous le statut de LMNP, deux régimes d'imposition sont susceptibles de s'appliquer : le micro-BIC ou le régime réel. Ce placement peut être assez complexe.

1 - Qu’est-ce que le statut LMNP ?

2 - La fiscalité avec le régime micro bic

3 - La fiscalité avec le régime réel

Un dispositif de défiscalisation avantageux

Vous bénéficiez du statut LMNP lorsque vous réalisez un investissement immobilier et louez le logement acquis meublé (neuf ou ancien). L’intérêt de ce dispositif est qu’une location meublée a un loyer généralement supérieur à une location vide, générant des revenus supplémentaires. Votre investissement peut appartenir à une résidence gérée avec des services : résidence étudiante, pour seniors, de tourisme, etc.

Ainsi, vous n’avez aucune contrainte de gestion locative, car celle-ci est prise en charge par le propriétaire de la résidence. Le statut LMNP dispose également d’une fiscalité avantageuse, permettant une réduction d’impôt pour votre foyer fiscal.

Votre imposition liée à la LMNP est soumise au régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Cela vous permet de déduire sous le régime forfaitaire (micro-BIC) en étant imposé sur une partie de vos loyers ou sous celle du régime réel, en réduisant les charges et les amortissements de vos recettes.

Si vous réalisez un investissement dans un logement meublé en résidence, vous pouvez augmenter vos recettes en récupérant la TVA, si le bien neuf met à disposition 3 services minimum sur les 4 : l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner, la blanchisserie ou l’entretien des locaux.

Les conditions pour profiter du statut LMNP

Certaines règles et conditions doivent être respectées pour bénéficier du dispositif LMNP. La location d’un bien meublé à usage d’habitation est régie par la loi et le contrat de location doit comporter la liste des meubles détaillée par l'État. Les ressources et les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Le statut LMNP doit être déclaré au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous louez. Avec un investissement sous LMNP en résidence gérée, vous vous engagez à louer votre bien durant 9 ans minimum, et vous développez votre patrimoine de manière durable.

Ses principes

Le régime micro-Bic qui s’applique dans le cadre de la LMNP est un régime forfaitaire. Vous réduisez vos revenus locatifs de 50 % de vos charges. Ainsi, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 10 000 €, vous déduisez 50 % de 10 000 €, soit 5 000 €. Votre base imposable sera donc de 10 000 € – 5 000 € = 5 000 €. Vous êtes imposé sur cette base à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et réglez des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime micro-Bic est le régime qui s’applique par défaut au statut LMNP si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Toutefois, il est possible d’être soumis au régime réel si le régime micro-Bic ne vous convient pas.

Ses avantages et inconvénients

Ce mécanisme est simple, rapide et sans contrainte de comptabilité. Cela signifie que vous n’avez pas de factures à conserver par exemple. Vous n’avez pas besoin d’être accompagné d’un expert-comptable pour votre déclaration de revenus. Concernant ses inconvénients, vous ne pourrez pas retirer les charges réelles : les frais de notaires, d’une télévision, etc. Vous ne pourrez pas déclarer dans vos charges d’amortissement de travaux éventuels ou d’ameublement.

Ses principes

Le régime réel permet de retirer une part de la totalité des charges réelles et celles liées aux amortissements. Les charges réelles peuvent être à l’acquisition du bien avec les frais de notaire et d’agence, des charges de gestion avec la taxe foncière, d’électricité, les frais de gestion locative, les charges liées à l’endettement avec les intérêts d’emprunt, l’assurance-crédit, etc.

Les charges liées à l’amortissement représentent l’évaluation de votre bien dans la durée. Vous pouvez ainsi réduire l’amortissement rattaché au bien, mais aussi avec des travaux réalisés dans votre meublé. Ces derniers peuvent être reportés d’une année sur l’autre.

Ses avantages et inconvénients

Votre investissement en LMNP est optimisé au maximum avec ce régime en déduisant la totalité des charges et des amortissements. En effectuant une location sur le long terme, vous pouvez facilement être exonéré partiellement d’impôts durant une dizaine d’années. À l’inverse, avec une location de courte durée, vous êtes exonéré d’impôts sur les premières années, et diminuez votre fiscalité les années suivantes.

D’un point de vue fiscal, ce régime est intéressant, cependant il faut prendre en compte que le régime réel a quelques inconvénients, comme une gestion administrative plus importante qu’en micro-Bic. Vous pouvez demander de l’aide auprès d’un expert-comptable pour la déclaration des revenus. En effet, même si ce n’est pas obligatoire, certaines déclarations doivent respecter des règles comptables précises. Enfin, si vos revenus sont supérieurs à 23000 €, vous êtes contraints de payer des cotisations sociales.

Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle