Le contrat de location en loi Pinel

Il doit louer son bien non meublé pour 6, 9 ou 12 ans, respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources selon sa région et louer le logement au maximum 12 mois après la remise des clés. Il est important de porter une attention toute particulière lors de la rédaction du bail, afin de ne pas omettre un élément qui vous ferait perdre les avantages Pinel.

1 - L’importance du contrat de location
2 - Les clauses spécifiques et indispensables à adjoindre au bail
3 - Les clauses abusives
4 - La durée du bail et sa résiliation
5 - Le bail dans le cadre de l’indivision ou d’une SCI
6 - L’indexation du montant du loyer

Pour que vous puissiez bénéficier des avantages du dispositif Pinel en proposant votre bien à la location, il est important que vous respectiez bien tous les critères spécifiques de ce dispositif défiscalisant. C’est pourquoi il faut être très vigilant lors de votre recherche d’un locataire et de la signature du bail. Entre plafond de ressources et plafond de loyer, durée de location et clauses indispensables à ajouter au bail, soyez très attentif.

Vous devez ajouter plusieurs clauses obligatoires au bail pour que votre investissement en Pinel soit bien sécurisé :

- Il est impossible de sous-louer le bien ;

- Il faut faire signer une clause de solidarité aux locataires s’ils sont deux ;

- Une clause résolutoire permet au propriétaire de mettre fin au bail en cas de non-paiement des loyers.

Il est impératif d’éviter certaines clauses réputées comme abusives :

- L’interdiction au locataire d’héberger d’autres personnes ;
- La facturation de l’état des lieux ;
- La possibilité pour le propriétaire de modifier le contrat comme il le veut ;
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d’un prestataire imposé par le bailleur ;
- L’interdiction pour le locataire d’avoir une activité syndicale, associative ou politique.

La durée minimum d’un bail Pinel est de 3 ans et il est renouvelable par tacite reconduction.

De son côté, le locataire peut résilier le bail en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant son départ.

Quant au propriétaire, il ne peut pas mettre fin au bail, sauf si le locataire ne paie plus ses loyers. Dans ce cas, il doit aussi respecter trois mois de préavis.

Si vous avez acheté un bien Pinel en indivision, tous les indivisaires doivent signer le bail. Si vous avez acheté en SCI, la signature du gérant suffit pour que le bail de location soit valable.

Lors d’un bail classique, l’augmentation des loyers se fait en fonction de l’indice IRL (indice de référencement de loyer) : celui-ci permet aux propriétaires de réévaluer annuellement le montant des loyers qu’ils perçoivent, afin d’éviter l’inflation.

En location Pinel, le montant des loyers n’évolue pas en fonction de l’IRL mais en fonction du plafond de loyer imposé par le dispositif. Celui-ci varie en fonction de la situation géographique du logement, de sa surface habitable et de ses annexes.

Les principales questions concernant le contrat de location en loi pinel