Dispositif Pinel dans le neuf : nos conseils pour un achat réussi

En effet, ce dispositif offre des avantages fiscaux particulièrement attractifs, tout en permettant de générer d’importants revenus sur le long terme. Néanmoins, comme tout investissement, celui-ci doit être soigneusement préparé. Afin de vous aider dans votre projet, voici nos conseils pour acheter et louer un logement neuf en bénéficiant du dispositif Pinel.

1 - Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?
2 - Quels sont les avantages de la loi Pinel pour du neuf ?
3 - Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
4 - Quels sont les pièges à éviter pour investir avec la loi Pinel neuf ?

 

Relativement facile d’accès, le dispositif Pinel neuf est ouvert à toutes les personnes domiciliées fiscalement en France.

Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être vendu neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Autrement dit, vous achetez sur plan un logement dont la construction sera terminée dans les 30 mois après l’achat.

Ensuite, le bien doit être mis en location sur une durée de 6 ou 9 ans, à des personnes ne dépassant pas certaines limites de revenus. De même, le loyer doit également correspondre à des plafonds prédéfinis par la loi Pinel.

Une fois les 6 ou 9 ans écoulés, il est possible de prolonger la location jusqu’à 12 ans afin de bénéficier de meilleurs avantages.

S’agissant d’un dispositif de défiscalisation, le principal avantage de la loi Pinel est la réduction d’impôt qu’il offre. En France Métropolitaine, cette réduction s’élève à :

- 10,5 % de la valeur du bien (dans la limite de 36 000 €) si vous vous engagez sur 6 ans ;
- 15% de la valeur du bien (dans la limite de 54 000 €) si vous vous engagez sur 9 ans ;
- 17,5 % de la valeur du bien (dans la limite de 63 000 €) si vous prolongez l’engagement jusqu’à 12 ans ;

Vous l’aurez compris : pour bénéficier de la meilleure réduction d’impôt, vous avez tout intérêt à louer le logement sur la plus longue durée.

Bien entendu, il est possible de cumuler plusieurs investissements avec la loi Pinel. À savoir toutefois que le montant d’investissement couvert par le dispositif est limité à 300 000 € par foyer fiscal et par an, ainsi qu’à 5 500 € par m² de surface habitable.
 

La France est divisée en 5 zones géographiques, qui déterminent l’éligibilité (ou non) au dispositif Pinel :

- La zone A bis, qui inclut Paris et ses 29 communes adjacentes ;
- La zone A, qui inclut l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Marseille, Lyon, Lille, Montpellier, et la partie française du Grand Genève ;
- La zone B1, qui inclut la grande couronne parisienne, les DOM, les villes de plus de 250 000 habitants et d’autres communes à forte demande immobilière ;
- La zone B2, qui inclut les villes de taille moyenne où le marché immobilier n’est pas tendu ;
- La zone C, qui englobe le reste de la France.

Jusqu’en 2018, un grand nombre de villes françaises étaient éligibles à la loi Pinel. Mais désormais, le dispositif se limite aux zones A bis, A, B1 et B2 selon l'obtention d'un accord exceptionnel du préfet. Par conséquent, la zone C ne peut pas bénéficier du programme.

Notez que le prix au m² du loyer est calculé selon la zone dans laquelle se trouve le logement : plus elle est tendue, plus le prix sera élevé.
 

Gardez à l’esprit que la loi Pinel est avant tout un investissement de long terme. Ce dispositif permet de se constituer un patrimoine solide tout en réduisant ses impôts sur une certaine durée. Cela dit, afin que la location se déroule correctement, le logement doit être idéalement choisi. Par conséquent, il est important de bien préparer son projet avant de passer à l’action.

Voici quelques pièges à éviter quand on souhaite acheter et louer un logement neuf avec la loi Pinel.
 

En achetant un bien immobilier neuf pour investir en loi Pinel, il faut faire très attention au prix du programme. En effet, la valeur donnée aux logements neufs est parfois déraisonnable. Il se peut que, pour une raison quelconque, le prix ne corresponde pas aux tendances du secteur ni aux services inclus. Qui plus est, si le prix du logement dépasse les plafonds Pinel (5 500 €/m²), la réduction d’impôts sera forcément moins élevée. N’hésitez donc pas à vous faire conseiller sur ce point.

Quand on investit avec la loi Pinel, il faut également se méfier du loyer moyen dans le quartier. En effet, dans les zones tendues (A et A bis), il peut arriver que le plafond Pinel soit situé bien en dessous de la moyenne des loyers. Bien évidemment, la rentabilité du bien en serait fortement impactée. Pour ce point également, pensez à vous faire accompagner par un expert.

Enfin, vous devez vous méfier de l’agencement du logement en question, en fonction du secteur. Par exemple, si vous souhaitez investir près d’une université, il est plus logique d’opter pour une petite surface qui plaira aux étudiants. En revanche, dans un quartier fréquenté principalement par les jeunes travailleurs, une surface plus grande sera mieux adaptée.

Questions fréquentes à propos de la loi Pinel neuf