Comparatif des dispositifs de défiscalisation

Pour comprendre et sélectionner le dispositif le plus adapté à votre projet, voici un comparatif sur les défiscalisations immobilières.

1- La défiscalisation immobilière dans le neuf

2- La défiscalisation immobilière dans l’ancien

La loi Pinel a été créée en septembre 2014, et vous permet de profiter d’une réduction d’impôt avantageuse. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier locatif neuf, mais cela peut être également un bien en réhabilitation. C’est-à-dire un bien ancien en rénovation dans les normes énergétiques. Votre logement doit se situer dans une zone définie : elles sont dites tendues, c’est-à-dire à forte demande locative.

Une fois, votre investissement fait, vous devez le louer pendant 6 ans minimum. Vous bénéficierez alors de 10,5 % d’avantage fiscal sur l’achat de votre bien. Vous avez également le choix de le louer 9 ans, pour 15 % ou jusqu’à 12 ans pour 17,5% de défiscalisation immobilière.

Le montant de votre investissement ne doit pas dépasser 300 000 € et les 5 500 €/m². Enfin, l’investisseur peut louer à sa propre famille si celle-ci ne fait pas partie de son foyer fiscal. Il doit par ailleurs, respecter les plafonds des loyers et les ressources des locataires.

La loi Denormandie créée en janvier 2019 est à l’image de la loi Pinel, mais pour les logements anciens. Votre défiscalisation immobilière sera prise en compte, si vous investissez dans une des 222 communes.

Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel, et leur montant, représenter 25 % du coût totale de l’opération. Puis, vous pouvez louer 6, 9 ou 12 ans, en respectant le plafonnement des loyers, mais également les ressources des locataires. Vous bénéficierez alors de 12 à 21 % d’avantage fiscal sur vos impôts.

Tout comme le dispositif Pinel, vous êtes limités à 300 000 € d’investissement par an, et jusqu’à 5 500 €/m². À partir de 2020, les travaux représenteront également des agrandissements, et toujours la volonté de rénover un logement ancien avec des normes énergétiques.
 

C’est une des plus anciennes lois et qui a connu de nombreuses réformes. Elle permet d’investir dans les logements anciens réhabilités. Ils sont situés sur des sites patrimoniaux remarquables approuvés ou en secteur sauvegardé. Cette loi est destinée aux grandes fiscalités.

Il faut en effet, pouvoir réaliser jusqu’à 400 000 € de travaux sur le bien, par période de 4 années consécutives. Les biens qui peuvent entrer dans le dispositif sont des immeubles à caractère historique ou esthétique. Les travaux sont contrôlés par un architecte, et doivent être intégralement réalisés. Cependant, la réduction d’impôt est beaucoup plus importante que les autres dispositifs.

Suivant la localisation, votre avantage sera de 22 % à 30 %, soit une économie maximale de 120 000 € sur 2, 3 ou 4 ans. Pour finir, l’investisseur doit louer le logement durant 9 ans minimum.

Depuis janvier 2017, la loi Cosse est apparue. Elle permet aux investisseurs de louer leurs biens en dessous du prix du marché. La défiscalisation immobilière peut être assez élevée si le propriétaire s’engage donc à signer un document (ANAH : l'Agence Nationale de l'Habitat).

Cette convention lui permet de louer au moins pour 6 ans sans travaux et 9 ans si l’investisseur demande une aide aux travaux. Durant cette durée, son avantage fiscal peut être de 15 à 70 % sur ses revenus fonciers. La réduction peut même grimper jusqu’à 85 % si le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée.

Comme pour le dispositif Pinel, la loi Cosse est possible suivant la localisation du logement. Il doit se trouver dans des zones dites tendues.

Depuis 2009, l’investissement dans les monuments historiques est possible. Il a pour objectif de favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés.

Ils doivent, toutefois, être :
- Des immeubles classés Monuments Historiques ;
- Des immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- Des immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" ;
- Des immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier.

Il n’y a aucune limite de montant, et c’est le seul dispositif qui soit complètement déplafonné. L’investisseur peut réaliser de très grosses économies sur 3 à 4 années consécutives. Il doit bien entendu, louer son bien à la fin des travaux durant 3 ans minimum.

Par ailleurs, le monument devra rester à sa charge pendant 15 ans minimum pour ne pas voir son avantage fiscal s’envoler. Sa déduction fiscale est de 100 % des charges sur les revenus fonciers et un déficit déductible totale sur le revenu imposable.

Il n’est pas nécessaire de choisir un dispositif pour une défiscalisation immobilière. Vous pouvez utiliser le déficit foncier. Vous louez un logement non meublé et vous avez des charges foncières supérieures à vos revenus fonciers. Vous pouvez alors les déduire.

Toutefois, vous êtes limités à un plafond 10 700 € de déficit foncier par an. Si cela est plus élevé, vous pouvez reporter ces charges les années suivantes.

Là, encore, certaines conditions sont à respecter : une fois vos charges déduites, vous devez continuer de louer votre bien de façon permanente durant 3 ans.

- Les charges déductibles sont :
- Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt ;
- Les charges liées à l’exploitation du bien ;
- Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien).

Vous pouvez utiliser ce mécanisme de défiscalisation immobilière avec à un dispositif de réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, etc.).
 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de confier leurs biens immobiliers pour gérer leur avantage fiscal. Elles récupèrent des fonds auprès d’investisseurs épargnants et les investissent dans des immeubles à usage d’habitation.

Il existe trois grandes catégories de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI de déficit foncier et les SCPI Malraux. La société investit alors dans de nombreux lots immobiliers situés dans différentes villes. L’investisseur place son argent, et ne s’occupe pas de la gestion locative.

C’est ainsi, que vous pouvez ajuster votre projet selon votre besoin.
C’est idéal pour les investisseurs qui veulent défiscaliser à l’euro près et qui se rapprochent donc du plafonnement des niches fiscales. L’achat de parts de SCPI fiscales oblige néanmoins les épargnants à s’engager sur le long terme.

Cette défiscalisation immobilière permet aux contribuables d’augmenter leur patrimoine immobilier sans en subir l’impact fiscal. Vous achetez alors un bien à un prix en dessous du marché sans accroître votre patrimoine net imposable à l’IFI. Vous devez, en revanche, acheter le bien sans emprunter.

Les nus-propriétaires évitent les impôts locaux durant le démembrement de propriété. Le démembrement immobilier est la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien.

Pendant cette durée, 15 ans minimum, le nu-propriétaire ne doit pas habiter dans le bien ni percevoir de loyer de location. En respectant cela, il ne paiera pas d’impôt lié au bien, dont les taxes foncières et la taxe d’habitation. 

Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient “plein propriétaire” de son bien sans frais ni formalité et peut prendre la décision de le louer, de l’occuper ou encore de le vendre.