Comment fonctionne le déficit foncier ?

1 - Qu'est-ce que le déficit foncier ?

2 - Quelles charges peuvent être prises en compte ? 

3 - Les avantages du déficit foncier 

4 - Quels sont les critères à respecter ? 

5 - Pour quelles raisons utiliser le déficit foncier 

6 - Les démarches pour utiliser le déficit foncier 

Le résultat foncier est la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles. Quand il est positif, on parle de bénéfice foncier. Quand il est négatif, on parle alors de déficit foncier.
Le déficit foncier est donc un mécanisme fiscal par le biais duquel un propriétaire bailleur peut soustraire une partie de ses revenus de ses impôts.

Il existe plusieurs solutions pour réduire le revenu foncier imposable :

- Si le total des loyers perçus sur un an est inférieur à 15 000€, le régime du micro-foncier est applicable. Cela signifie que le propriétaire peut appliquer un abattement de 30% sur ses revenus locatifs. En revanche, la déduction d'une charge, quelle qu'elle soit, n'est pas possible.
- Si le total des loyers perçus en un an est supérieur à 15 000€ ou si le propriétaire ne souhaite pas appliquer le micro-foncier, il sera alors imposable au régime réel. Auquel cas il pourra imputer de nombreuses charges sur ses loyers. Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, alors il sera en situation de déficit foncier.

À noter que la part du déficit foncier pouvant être appliquée sur les dépenses déductibles, hors intérêts d’emprunt, est imputable à hauteur de 10 700€ sur le revenu global.

Au-delà de ce plafond, l’excédent sera reporté sur l’année suivante.

Exemple : Michel, 52 ans, reçoit les revenus générés de ses deux biens immobiliers sur l’année 2017 

Si nous déduisons les autres charges des intérêts d’emprunt (soit 5500-14900), le résultat est de -9400 €.

Ce montant constitue donc un déficit foncier inférieur au plafond de 10700 €, il est donc imputable sur le revenu global en totalité.

Ainsi, le déficit foncier permet de réduire le montant de ses revenus fonciers imposables. Ce déficit ne relève pas de la législation.

En effet, ce mécanisme fiscal est une astuce tout à fait légale qui permet une optimisation des recettes locatives et une réduction du montant de l'impôt.

Pour cela, il est indispensable d'opter pour le régime réel d'imposition.

- Les dépenses réalisées pour entretenir et réparer le logement générant des revenus locatifs. Tous les travaux réalisés ne sont pas déductibles. Pour qu'ils soient éligibles, ils doivent obligatoirement permettre d'apporter au bien immobilier un élément de confort nouveau ou mieux adapté. Ces travaux ne doivent cependant pas apporter de modifications à la structure de l'immeuble.
- Les primes d'assurance.
- Les charges de copropriété dont le propriétaire doit s'acquitter. Un propriétaire d'un logement dans un collectif participe aux frais de fonctionnement de la copropriété. Une partie de ces frais peut être facturée au locataire et l'autre déduite du revenu foncier dans son intégralité.
- Les intérêts appliqués à l'emprunt. En effet, le propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt ainsi que l'assurance de son prêt de ses revenus fonciers.
- Les frais de gérance ou honoraires de gestion.
- La taxe foncière.
- Les charges diverses.
- Les frais de procédure.

Attention au prélèvement à la source

Avec la mise en place du prélèvement à la source, de nouvelles règles sont mises en place pour les charges foncières au titre de 2018 et 2019 :

- Les charges « pilotables » payées en 2018, telles que les dépenses de réparation et d’entretien ou les dépenses d’amélioration, sont intégralement déductibles.
- Les charges « récurrentes » échues en 2018, telles que taxe foncière ou primes d’assurance, ne sont déductibles qu’au titre de l’année 2018.

À savoir que la déduction des intérêts liés à l'emprunt ne peut s'appliquer que sur le revenu foncier.

Alors que de nombreux avantages fiscaux ont subi une diminution importante, le déficit foncier n'a, quant à lui, pas été diminué.

Parmi ses différents avantages, il offre la possibilité de réaliser des économies d'impôts assez conséquentes.

Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10.000€ par an mais à 10.700€ (hors intérêts d’emprunt), à condition toutefois que le bien mis en location le soit jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’imputation de ce déficit. Les surplus éventuels sont alors imputables sur les revenus fonciers des dix années qui suivent.

Ainsi, cela permet au propriétaire bailleur de réaliser un cumul des réductions fiscales (déficit foncier + autres lois de défiscalisation).

Ajoutons à cela que si le déficit foncier est supérieur à 10 700€ annuel, il est possible de le reporter sur les années d'imposition qui suivront.

Le dispositif de déficit foncier permet donc :

- Une déduction pouvant aller jusqu'à 10 700€ sur le revenu global, une fois les charges déduites des intérêts d’emprunt.
- Un report du déficit foncier sur les années d'imposition qui suivent lorsque le montant de ce dernier dépasse les 10 700€.
- Un cumul avec les avantages fiscaux d'autres niches fiscales (exemples : Loi Censi-Bouvard, Loi LMNP…).

L'application du déficit foncier répond à certains critères, dont :

- Les biens immobiliers concernés sont uniquement les immeubles d'habitation ou les immeubles subissant une transformation dans le but de devenir des immeubles d'habitation.
- L'immeuble en question doit obligatoirement être loué pendant au moins trois années et de manière continue et effective.
- Les revenus doivent impérativement être déclarés sous le régime d'imposition réel.

Si ces trois conditions ne sont pas remplies, il n'est pas possible de faire appliquer le déficit foncier.

La raison principale est d'ordre financière. En effet, en appliquant le déficit foncier, un propriétaire bailleur profite d'une diminution d'impôt conséquente, dans la limite de 10 700€ annuels.

L'application du déficit foncier étant soumise à certains critères précis, il ne faut pas commettre l'erreur de tenter d'en bénéficier quand on est propriétaire d'un immeuble professionnel ou commercial, ou propriétaire de locaux situés dans un immeuble professionnel ou commercial.

Une autre erreur à ne pas commettre en utilisant ce dispositif est d'intégrer les travaux de construction, reconstruction et agrandissement de l'immeuble.
Ce type de travaux n'est pas concerné par le déficit foncier et les inclure pourrait entraîner un redressement fiscal.

Si vous ne déclarez pas vos revenus fonciers sous le régime réel, vous devez changer de régime. En effet, il est impératif d'opter pour le régime d'imposition réel.

Vous devez souscrire une déclaration spéciale n°2044 ou 2044 spéciale.

Le déficit foncier est un mécanisme un peu compliqué à maîtriser et que peu de contribuables connaissent. Il s'agit pourtant d'un levier qui s'avère très pertinent et intéressant quand on décide de se lancer dans un investissement en immobilier locatif.

À savoir toutefois que lorsqu'un propriétaire bailleur a opté pour le déficit foncier, et donc le régime réel, il est dans l’impossibilité de changer ce régime de déclaration pendant trois ans.

Il est donc nécessaire de réfléchir à la question et d'être certain que ce choix est adapté à votre situation actuelle et future.

Afin d'être certain de ne pas faire d’erreur(s), la meilleure solution est encore de vous faire conseiller. En effet, un spécialiste en gestion de patrimoine saura vous accompagner au mieux et répondre aux questions que vous vous posez.