LMNP

Amortissement LMNP : TVA et fiscalité du statut

Le statut de LMNP apporte de nombreux avantages aux investisseurs.

1 - L’amortissement LMNP

Le statut de LMNP permet d’amortir l’acquisition d’un bien immobilier de manière linéaire et par composantes. Cela consiste en une charge fiscale qui étale le coût de l’achat tout au long de sa durée d’utilisation. Ce système permet donc d’amortir la totalité des frais d’agence, de la valeur hors taxe de l’immobilier et du mobilier, et du montant des frais d’acte.

2 - Les déductions fiscales

En choisissant le régime micro-BIC, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. En choisissant le régime réel, vous pourrez pratiquer des amortissements et déduire vos charges afin de réduire le montant de vos revenus locatifs (et réduire ainsi les impôts).

Les loueurs LMNP ne facturent pas la TVA et ne peuvent pas la récupérer : on parle de franchise de TVA. Dans certaines situations, il est cependant possible de récupérer peu à peu la TVA de votre amortissement en LMNP :

- Votre bien doit être neuf ou ne pas avoir acheté il y a plus de 5 ans ;
- Il doit être géré par un gestionnaire, qui rédige un contrat de bail et soumet la location à la TVA ;
- Il doit se trouver dans une résidence de services, qui propose 3 services minimum ;
- Vous ne devez pas revendre votre bien avant 20 ans.
 

3 - Les charges à déduire

Le statut de LMNP permet au loueur de déduire de ses loyers certaines charges concernant son activité. Celles-ci ne sont pas listées de manière officielle.

4 - Les dépenses réelles déductibles dans l’année civile

Les dépenses déductibles dans l’année civile sont généralement inférieures à 500 €, mais c’est votre expert-comptable qui vous indiquera quelles charges seront déductibles sur l’année civile et lesquelles seront au contraire amortissables sur plusieurs années.

Voici les charges qui sont, la plupart du temps, déductibles au cours de l’année civile :
- La taxe foncière ;
- Les frais de l’agence de location ;
- L’intérêt de l’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- Le remplacement de tout le petit-électroménager ;
- Les primes d’assurances ;
- Toutes les charges courantes concernant la copropriété (hors travaux).
 

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5 - Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années

Les dépenses supérieures à 500 € sont donc amorties sur plusieurs années. La durée d’amortissement de chacune d’entre elle correspond à peu près à sa durée d’utilisation. L’achat d’un canapé ne sera donc pas amorti sur la même durée que des travaux de réfection de toiture par exemple.

Concernant les frais de notaires et les frais d’agence, ils peuvent être amortis sur la même durée que celle du bien.
 

6 - La durée d'amortissement en LMNP au régime réel

Le régime réel s’oppose au régime micro-BIC. Dans ce dernier, il faut déduire un forfait de charges de 50
%, tandis que le régime réel permet de déduire les charges en fonction de leurs valeurs réelles.

La durée d’amortissement en régime réel diffère selon l’élément que vous souhaitez amortir. Par exemple, un ascenseur sera amorti sur 15 ans tandis qu’il faudra 25 ans pour une toiture ou pour les installations électriques. Cela correspond à leur durée d’utilisation.
 

Les questions fréquentes sur la fiscalité et la TVA du statut LMNP

✅ Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de loueur LMNP ?

🏠 Il faut louer le logement meublé et ne pas dépasser plus de 23 000 € par an de recettes locatives (Elles ne doivent pas non plus dépasser plus de la moitié de vos revenus totaux).

✅ Comment choisir entre le régime fiscal micro-bic et le régime réel ?

🏠 Si vos loyers annuels sont supérieurs à 70 000 €, vous passerez automatiquement en régime réel. S’ils sont inférieurs à cette somme, vous pouvez choisir le régime réel, sinon le micro-BIC s’appliquera automatiquement.

✅ Statut LMNP : que se passe-t-il en cas de déficit foncier ?

🏠 Les déficits LMNP sont reportables pendant 10 ans.

✅ Quels sont les services qu’il faut retrouver dans votre logement LMNP pour pouvoir récupérer la TVA ?

🏠 Votre bien doit se trouver dans une résidence qui propose 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, blanchisserie, accueil, entretien.